Nachhaltige Planung - Der Markt ist dynamischer denn je

Corona könnte als Turbo für zukunftsweisende Veränderungen in Fachmarktzentren dienen. Doch das Bauplanungsrecht streut dieser notwendigen Entwicklung (noch) Sand ins Getriebe. Ein Diskurs zur bauplanungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels.

Corona als Treiber für den Veränderungsdruck im Handel

„Ein Horrorjahr für den Handel“, „Investoren flüchten aus den Einkaufsmeilen“ und ähnlich lauteten die Headlines der Fachpresse Ende Juli 2020. In der Tat: Die Heraus­forderungen gerade für den Nonfood-Einzelhandel mit kumulierten Umsatzverlusten von 40 bis 60 Milliarden Euro bis zum Jahresende 2020 könnten kaum größer sein.

Während die systemrelevanten Formate des Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandels sowie die Bau- und Gartenmärkte teilweise überproportionale Umsätze einfuhren, haben sich die Kennzahlen und Aussichten der übrigen Marktteilnehmer im Einzelhandel deutlich eingetrübt. Glück im Unglück für die Assetklasse der Fachmarktzentren, denn besonders die systemrelevanten Formate bilden die Anker dieser großflächigen Einzelhandelsstandorte.

Auf der Vermieterseite sind dennoch folgende Themen dringend zu lösen:

  • Mieter, die gravierende Umsatzverluste zu erleiden hatten, drängten auf die Stundung der Mieten und ein kurz- bis langfristiges Entgegenkommen in den Mietkonditionen. Hier zeigen die letzten Monate, dass sich die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern auszahlt: So ist es etwa mancherorts gelungen, durch die leichte Absenkung des Mietniveaus gleichzeitig einen neuen Vertrag mit einer längeren Laufzeit zu vereinbaren.
  • Schwieriger sind die Fälle, in denen Mieter langfristig Teilflächen stilllegen möchten, um hierdurch Konditionsvorteile zu erlangen. Schwierig deshalb, weil für die Nachnutzung von Teilflächen wiederum bauliche Veränderungen, Investitionen und Genehmigungen notwendig sind, die so nicht vorgesehen waren.
  • Ein geringer Teil der Mieter wird im Zuge der krisenhaften Veränderungen durch Insolvenz aus dem Markt ausscheiden. Hier muss der Vermieter zügig Folgemieter identifizieren, die sich bestenfalls in das bestehende Bauplanungsrecht und die Sortimentsfestsetzungen des B-Plans am Standort einfügen.
  • Damit kommen wir zum  schwerwiegendsten Problem: Die starren Sortimentsbeschränkungen durch die textlichen Festsetzungen in den Sondergebiets-Bebauungsplänen verhindern in aller Regel eine flexible Anpassung des Mietermixes und damit den notwendigen Anpassungsprozess an den Fachmarktstandorten. Kurzum: Der Markt ist dynamischer denn je, Veränderungen müssten eigentlich noch viel schneller umgesetzt werden, um lebendige Standorte zu erhalten – aber die Auslegung des Baurechts durch die Kommunen gibt dies nicht her.

Wann ist Planung wirklich nachhaltig?

Damit kommen wir zum springenden Punkt: Nachhaltig ist das Bauplanungsrecht eigentlich nur dann, wenn es den Handelsstandorten die Luft zum Atmen lässt. Nachhaltig geplante Fachmarktzentren verfügen also über die Flexibilität der artgerechten Weiterentwicklung und über Möglichkeiten, auf Veränderungen im Markt zu reagieren. Leider trifft dies auf die wenigsten Fachmarktzentren in Deutschland zu.

Das Problem aus der gutachterlichen Praxis: Während es für Verträglichkeitsgutachten früher oft genügte, die Flexibilisierung des Bauplanungsrechts innerhalb der bislang üblichen Frist von 18 bis 24 Monaten zu erreichen (die ein solches Verfahren in der Regel benötigt), taugt dies heute nicht mehr.

Die Gründe:

Da in vielen Fachmarktzentren gleich mehrere Mieter ersetzt werden müssen und die damit verbundene Mietfläche im Objekt vergleichsweise groß ist, sind außergewöhnliche, schnelle Lösungen gefragt, um die Objekte am Leben zu erhalten.

Die öffentlichen Verwaltungen haben sich während der Coronakrise ins Homeoffice zurückgezogen, und bei vielen Planungs- und Genehmigungsbehörden gibt es einen Rückstau von zu bearbeitenden Fällen. Zahlreiche in den Verfahren notwendige Sitzungstermine sind ausgefallen oder verschoben worden, sodass viele Verfahren empfindlich stocken.

In dem Irrglauben, nur durch die Strangulierung von Fachmarktzentren ließe sich die Vitalisierung des Innenstadteinzelhandels erzwingen, sind viele Kommunen und Genehmigungsbehörden den Weg einer noch dezidierteren Sortimentsfestsetzung und einer extrem engen Orientierung am faktischen Bestand gegangen.

Durch die Verengung des Mietermarkts und die Oligopole in verschiedenen Sektoren des stationären Einzelhandels stehen letztlich je Branche nur wenige expansionswillige und sehr selbstbewusste Mieter für Neuanmietungen zur Verfügung. Der Vermieter muss also genau das richtige Zeitfenster nutzen, um zügig den richtigen Mieter an die richtige Stelle im Objekt zu bringen.

Die Veränderungsprozesse im Markt erfordern auf der Ebene des Bauplanungsrechts schnelle, zeitgemäße und pragmatische Lösungen, um Fachmarktzentren zu sichern und weiterzuentwickeln. Diese Forderung ist bekannt, bekommt aber in der Krise eine völlig neue Bedeutungskraft.