Transaktionsmarkt und die Rolle von Centermarken aus Investorensicht

Vor dem Hintergrund steigender Preise werden die Rahmenbedingungen und Anforderungen für Vermögensverwalter und Investoren immer anspruchsvoller. Ein Interview mit Thilo Wagner, Marcus Mack und Kathrin Andres von TH Real Estate über Chancen und Herausforderungen des Transaktionsmarktes sowie über die Bedeutung von Centermarken.

Marcus Mack (Fund Manager), Thilo Wagner (Fund Director und Investment Director) und Kathrin Andres (Head of Retail Asset Management) von TH Real Estate.

Warum sind FMZ als Assetklasse so interessant?

Markus Mack: Im Segment Fachmarktzentren verbinden sich verschiedene attraktive Merkmale von Immobilien in einem Konzept. Bonitätsstarke Ankermieter mit lang laufenden Mietverträgen liefern stabile Cashflows mit geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Gegen zukünftige Konkurrenz besteht außerdem eine gewisse Absicherung durch relativ hohe Markt-eintrittshürden aufgrund baurechtlicher Restriktionen.

Wenn man dann noch darauf achtet, an einem Makrostandort mit zumindest ausgeglichenen oder nur schwach sinkenden demografischen Daten zu investieren und ein an diesem Standort dominantes Objekt erwirbt, hat man mit hoher Wahrscheinlichkeit eine gute und nachhaltige Investition getätigt. Weitere positive Attribute eines guten Fachmarktzentrums sind ein ausgewogener Mietermix, gute Erreichbarkeit, hohe Um lagefähigkeit von Nebenkosten auf die Mieter sowie relativ wenig komplexe und mit vertretbarem Aufwand zu wartende bauliche Anlagen.

TH Real Estate beziehungsweise Henderson ist schon sehr früh in die Assetklasse eingestiegen. Wie kam es dazu?

Das huma-Einkaufszentrum in Schwabach.

Thilo Wagner: Nach der Finanzkrise von 2008/2009 haben wir uns im Team zusammengesetzt, unser damaliges Immobilienportfolio in Deutschland auf Stärken und Schwächen analysiert und gleichzeitig mit den uns kommunizierten Anforderungen unserer Anleger abgeglichen. Es zeigte sich, dass das Segment der Fachmarktzentren die Anforderungen unserer Kunden am besten erfüllt und gleichzeitig eine stabile, hohe und nachhaltige Ausschüttungsrendite verspricht.

Fachmarktzentren waren in Deutschland lange eine wenig professionalisierte und in den Portfolios deutscher Anleger unterrepräsentierte Asset-klasse. Zu diesem Zeitpunkt waren in Deutschland nur wenige Unternehmen in diesem Segment spezialisiert. Jedoch haben wir, basierend auf unseren langjährigen Erfahrungen in diesem Segment in Großbritannien und Kontinentaleuropa, das Wertsteigerungspotenzial deutscher Fachmarktzentren frühzeitig erkannt.

Es gelang, ein interessantes Portfolio an Assets von verschiedenen Bestands haltern und Entwicklern an uns zu binden. Mit diesem Portfolio stellten wir uns 2010 im Rahmen einer Roadshow bei ca. 75 institutionellen Adressen im deutschsprachigen Raum vor und gewannen innerhalb von knapp neun Monaten die ersten sieben Anleger für unseren ersten deutschen Fachmarktfonds, den „Henderson German Retail Income Fund“. Der Erklärungsbedarf für diese Assetklasse war zu dieser Zeit noch vergleichsweise hoch. Das spiegelt sich auch in der relativ niedrigen Erfolgsquote der Roadshow von ca. 10 % wider. Diese hat sich heute auf ca. 25 % verbessert. Mittlerweile ist unser Fachmarktportfolio auf ein Volumen von 700 Mio. Euro angewachsen, und wir haben bereits Kapital für weitere Investments eingesammelt.

Wie entwickelt sich aus Ihrer Sicht der Investmentmarkt in Deutschland? Welche sind die treibenden Themen?

Markus Mack: Aus unserer Sicht wird es schwer werden, ein Transaktions-Volumen-Rekordjahr wie 2015 in diesem Jahr zu wiederholen. Die Märkte sind durch politische Entscheidungen wie das Referendum in Großbritannien sowie die bevorstehende amerikanische Präsidentenwahl leicht verunsichert. Dennoch sehen wir weiterhin großes Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien. Die Preise befinden sich weiter unter Aufwärtsdruck.

Im Vergleich zu den extrem niedrigen Bundesanleihen mit zuletzt sogar negativen Werten, sieht eine fünfprozentige Anfangsrendite für ein Fachmarktzentrum dann gut aus. Letztlich ist die hohe Liquidität im Markt, gepaart mit einer geringen Produktverfügbarkeit, der wesentliche Treiber. Hinzu kommt, dass die Zahl der Genehmigungen für den Neubau von Fachmarktzentren rückläufig ist. Zum Schutz der Innenstädte beschneiden die Behörden die Sortimente an neuen Fachmarktstand-orten sehr stark, sodass, perspektivisch betrachtet, revitalisierte Bestandsobjekte mit weniger restriktivem Bau recht einen großen Teil des Angebots ausmachen werden.

Die De-Gasperi-Passage in Norderstedt.

Welche Unterschiede zur Hochpreisphase vor zehn Jahren sehen Sie?

Thilo Wagner: Der Kontext ist im Vergleich zu 2006 vollkommen anders. Heute sind Fremdfinanzierungsniveaus erheblich niedriger und die Zinsen sind auf einem Tiefstand. Im Vergleich zu anderen Assetklassen sind Immobilien unverändert attraktive Investments. Auch sind die Anleger weiterhin eher risikoscheu, ganz im Gegensatz zu den Exzessen vor der Finanzkrise. Daher ist es wichtig, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und entsprechend einzuordnen. Aus diesem Grund werden Due-Diligence-Prozesse viel detaillierter und Ankaufsprüfungen umfassender sowie tiefgreifender durchgeführt.

Markus Mack: Während in der letzten Hochpreisphase sehr viele Portfoliotransaktionen durchgeführt und Objekte oftmals nur im Rahmen einer Drive-by-Besichtigung bewertet wurden, werden heute – zumindest durch unser Haus – überwiegend Einzeltransaktionen getätigt. Inzwischen werden bereits während des Ankaufs prozesses detaillierte Busi nesspläne über die gesamte Haltedauer eines Objekts entwickelt.

Neben den Einschätzungen externer Berater erhält der Investment Manager zudem detaillierte Einschätzungen durch das interne Asset Management und Research Team hinsichtlich vorhandener Wertsteigerungspotenziale, notwendiger Instandsetzungs-und In stand haltungsmaßnahmen, zu erwartender Eigentümerkosten sowie Risikoeinschätzungen samt Alternativszenarien. Dadurch können möglichst umfassende und zutreffende Annahmen bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.

Wie agiert THRE in dem aktuellen Marktumfeld? Wie stellen Sie den Zugang zu interessanten Anlageobjekten sicher?

Thilo Wagner: Aufgrund unseres breiten und über die Jahre stetig gewachsenen Netzwerkes haben wir guten Zugang zu Off-Market-Transaktionen, was insbesondere im aktuellen Marktumfeld sehr wichtig ist. Der Zugang zu attraktiven und bezahlbaren Assets steht für uns im Fokus.

Überdies haben wir uns bei Verkäufern und Transaktionsberatern über Jahre hinweg als verlässlicher Käufer präsentiert. Wir beobachten daher immer wieder, dass wir bei strukturierten Transaktionsprozessen zum Zuge kommen, selbst wenn wir nicht Höchstbietender für ein Objekt sind. Dies liegt daran, dass wir dem Verkäufer stets eine schnelle Transaktionsabwicklung und -sicherheit bieten können und mit lösungsorientierten

Beratern zusammenarbeiten. Davon konnten schon einige Verkäufer profitieren. Durch den guten Zugang zu vielen Mietern im Fachmarktsegment können wir Konfliktthemen oftmals unkompliziert beilegen. Beispiele sind die Gestaltung von Mieterdienstbarkeiten oder anderen mietvertraglichen Anpassungen. Basierend auf dem erfolgreichen Abschluss einer ersten Transaktion haben sich inzwischen vielfach Folgegeschäfte mit den gleichen Marktteilnehmern ergeben.

Sie haben vor allem deutsche Anleger. Was treibt diese Fondsanleger? Welche sind deren
Themen bzw. Erwartungen?

Markus Mack: Gerade institutionelle Anleger wie Versicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen suchen langfristig abgesicherte, planbare Ausschüttungsrenditen, die ide-alerweise die eigenen Cashflow-Ziele übertreffen und sich damit in einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil bewegen. Diese Ziele werden offenkundig

gerade durch mit Lebensmittelvollsor-timentern als Ankermietern konzipierte Fachmarktzentren erfüllt, wobei mehr als 80 % der Mieterträge von klassischen Einzelhandelsnutzungen erwirtschaftet werden und die weiteren Nutzungen wie Gastronomie, Fitness, Entertainment oder Dienstleistungen das Angebot abrunden und weitere Aufenthaltsqualität erzeugen. Heutzutage benötigen institutionelle Anleger Ausschüttungen von mindestens 4 %, mit Investitionen in Fachmarktzentren können sie auch im heutigen Markt bei Einsatz von Finanzierungsquoten um die 50 % noch zwischen 5,5 % und 6,5 % erwirtschaften.

Welche Folgen hat die Renditekompression für Ihr Geschäft?

Markus Mack: Seit 2011 gab es eine Renditekompression in diesem Segment von ca. 150 Basispunkten. Während die Bruttoanfangsrenditen für neuwertige Objekte mit langen Laufzeiten je nach Standort damals bei 7,0 % bis 7,5 % lagen, liegt man jetzt bei 5,5 % bis 6,0 Prozent. Tendenz weiter fallend. Einziger Vorteil heutzutage ist, dass die damaligen All-in-Finanzierungsraten für zehn Jahre Laufzeit von ca. 3,5 %, heute in einzelnen Fällen 1,5 % unterschreiten. Somit konnte ein Teil des Renditeverlustes durch das rekordverdächtige Finanzie-rungsumfeld aufgefangen werden.

Thilo Wagner: Die Renditekom-pression bedeutet aber auch, in Planungen vorsichtig mit den Exit-Annahmen umzugehen. Es ist unrealistisch zu unterstellen, dass in fünf, sieben oder gar zehn Jahren ein ebenso vorteilhaftes Umfeld für Investitionen in Fachmarktzentren besteht, wie es heute der Fall ist. Daher liegen die Internal Return Rates (IRR) in unseren Performance-Rechnungen in der Regel 50 bis 75 Basispunkte hinter den Ausschüttungsrenditen zurück.

Welchen Einfluss hat die zunehmende Digitalisierung aus Ihrer Sicht auf die Assetklasse Fachmarktzentrum?

Kathrin Andres: Die Auswirkungen der Digitalisierung und des zunehmenden Onlinehandels auf den Einzelhandel sind komplex und reichen von sich daraus ergebenden Synergien bis hin zu Konkurrenz. Die Rolle des stationären Einzelhandels im Internet-Zeitalter ist beeinflusst durch „Experience“ auf der

einen und „Convenience“ auf der an deren Seite. Handelsformate und Center, die keines der beiden Bedürfnisse befriedigen können, werden es zunehmend schwer haben. Die Stärke des Fachmarktsegments liegt hier klar im Bereich „Convenience“, denn es bietet dem Kunden praktische und leicht zugängliche Einkaufsmöglichkeiten. Zudem zeigen sich

Fach markt zen tren durch den Nahversorgungscharakter und die Produktpalette eines typischen Fachmarktzentrums, die weniger für den Online handel und Versand geeignet ist als beispielsweise mittel bis höher gepreiste Kleidung, robust im Wettbewerb gegen das Internet.

Aber auch bei Fachmarktzentren zeigt sich, dass das Thema „Experience“ zunehmend an Bedeutung gewinnt. Nicht mehr nur Shopping Center oder das High-Street-Segment versuchen, mit einer hohen Aufenthaltsqualität mehr Kunden zu gewinnen und so dem Onlinehandel ein Einkaufserlebnis entgegenzustellen.

Wie wichtig sind aus Ihrer Sicht die Themen Markenbildung und Positionierung von Fachmarktzentren?

Kathrin Andres:  In einem sich rasant verändernden Marktumfeld, in dem sich die Einkaufskanäle mehr und mehr verzahnen, wird es immer wichtiger, einer Einkaufsdestination eine Identität zu geben. Die Themen Name, Logo, Branding und Positionierung rücken daher auch für Fachmarktzentren immer mehr in den Vordergrund.

Insbesondere bei Fachmarktzentren und Hybriden Malls ist es wichtig, die richtige Dosierung für das jeweilige Objekt und die Ausrichtung auf die vor Ort ansässige Zielgruppe zu finden. Der lokale Bezug ist sehr wichtig, damit sich die Kunden angesprochen fühlen. Die Marke, das damit verbundene Marketingkonzept und die Geschichte, die man damit erzählen will, sollten leicht verständlich sein. Insbesondere bei einer Re-Positionierung kann man durch entsprechende Bran-ding-Maßnahmen den Standort in ein neues Licht rücken und recht einfach darauf aufmerksam machen, dass am Standort jetzt mehr geboten wird als früher, als es beispielsweise nur einen großen Verbrauchermarkt gab.

Auch die Mieter begrüßen entsprechende Initiativen und profitieren vom Engagement des Eigentümers. Der Erfolg dieser Maßnahmen lässt sich an steigenden Kundenfrequenzen und Um satzentwicklungen sowie auch an der Social-Media-Response und Website-Aufrufen ablesen. Im Verkaufsfall zahlt sich das getätigte Investment ebenfalls aus; für im Einzugsgebiet gut positionierte und dominante Objekte lassen sich unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung höhere Preise erzielen als für namenlose Objekte.

Welche Rolle spielt das Thema Marke für Sie als Unternehmen in Ihrer täglichen Arbeit?

Kathrin Andres:  Zu den in unseren Fachmarktzentren angesiedelten Mietern gehören große Marken, die von den sie haltenden Konzernen auch umfangreich beworben werden. Sie sind Aushängeschilder für die Fachmarktzentren und zu einem großen Anteil für die Frequentierung der Objekte mitverantwortlich. Darüber hinaus versuchen wir, die Center selbst zu eigenen Marken zu machen, um die Identifizierung der lokalen Bevölkerung mit dem Objekt zu intensivieren. Dies erhöht die Besucherfrequenz in den Objekten, verlängert die Verweildauer und führt langfristig zu besseren Umsätzen. Daraus ergeben sich Potenziale zu Mietsteigerungen, „Tenant Engineering“ oder zumindest zu höheren Kommerzialisierungseinnahmen.

Thilo Wagner: Als Unternehmen versuchen wir, auch unsere seit gut zwei Jahren neu etablierte Marke als „TH Real Estate“ weiter in den Köpfen der Um- und Immobilienwelt zu verankern. Entsprechendes Marketing und passgenaue Kommunikation zum Markenaufbau und zur Markenpflege gehören zu unseren Aufgaben. Dabei können wir davon profitieren, dass wir basierend auf einer innovativen Research neuerliche Kapitalbe schaf-fungs erfolge verzeichnen können und unsere Fonds eine starke Performance aufweisen.