Handelsstandorte – So sieht es der Investor

Das Nahversorgungszentrum Citypoint Fürstenfeldbruck, Bayern:
Bonitätsstarke Ankermieter mit langfristigen Mietverträgen als stabile Einnahmequelle für Investoren

 Fachmarktzentren – Investitionen mit Potenzial

Obwohl sich der Markt für Fachmarktzentren aktuell in schwerem Fahrwasser befindet, ist viel Aktivität von Marktteilnehmern zu beobachten. Der Markt ist lebendig!

Der boomende E-Commerce hat den Wettbewerbsdruck zwar enorm verstärkt, der stationäre Einzelhandel besitzt aber eigene Vorteile gegenüber Onlineanbietern. Der Einzelhandel in Deutschland stirbt also entgegen vielfacher Prognosen nicht aus, muss aber Konzepte weiterentwickeln und sich den veränderten Verbraucherwünschen anpassen. Die öffentliche Hand, die Immobilienwirtschaft und die Mieter von Fachmarktzentren sind gefragt, nachfragegerechte und zukunftsfähige Angebote zu schaffen.

Fachmarktzentren werden zum Erlebnisort
Darüber hinaus geht der Trend zum Um- und Neubau alter Waren- und Kaufhäuser. Fachmarktzentren erleben eine Art „Renaissance“ – Freizeitangebote wie beispielsweise Fitnesscenter, begrünte Dachterrassen, Erholungsmöglichkeiten, Spielecken sowie ein zielgruppenorientiertes gastronomisches Angebot werden zunehmend integriert. Die Entwicklung neuer Konzepte für Fachmarktzentren folgt damit den Empfehlungen aus Marktanalysen, wonach Verbraucher das Gesamterlebnis um den eigentlichen Einkauf herum immer stärker wertschätzen. Shoppingzentren werden zunehmend zu Erlebniszentren. Neben den üblichen Shoppingmöglichkeiten bieten moderne Einkaufszentren beispielsweise ein großes gastronomisches Angebot, Sitzmöglichkeiten und Events wie Fashion-Shows und Tanzveranstaltungen.

Investoren erkennen zunehmend Potenzial
Die Assetklasse Fachmarktzentren hatte in der jüngeren Vergangenheit keinen einfachen Stand bei vielen internationalen Analysten. Investoren, vor allem internationale mit noch wenig Marktkenntnis der deutschen Immobilienwirtschaft, mussten zunächst einmal an diese Assetklasse herangeführt werden.

Die jüngsten Entwicklungen haben zu einer erhöhten Nachfrage von Investoren nach Fachmarktzentren geführt. Investoren erkennen in diesem Segment viel Potenzial mit verschiedenen attraktiven Merkmalen: Z. B. bedeuten bonitätsstarke Ankermieter mit langfristigen Mietverträgen eine stabile Einnahmequelle, während recht hohe Markteintrittshürden durch baurechtliche Restriktionen potenzielle Konkurrenten behindern. Investoren müssen die spezifischen Stärken der Assetklasse wahrnehmen und berücksichtigen, um eine optimale Entwicklung des jeweiligen Fachmarktzentrums zu erlangen. Die Entwicklung der jeweiligen Centermarke und darauf abgestimmte Marketingstrategien sind dabei unabdingbar, um die Immobilie mit Erfolg am Markt zu positionieren.

Mieter zeichnen für Erfolg mitverantwortlich
Für den Erfolg von Fachmarktzentren sind neben den Investoren auch die Mieter verantwortlich.
In den vergangenen Jahren gab es ein Überangebot an Centerentwicklungen. Es gab zu viele und zu ähnliche Shops. Erfolgreich sind die Händler, die ihre Kunden kennen und auf der Shopfläche das Interesse der Kunden treffen.

Für die Textilhändler ist der Onlineabsatz gerade an kleineren Standorten und Städten die bessere und wirtschaftlichere Alternative zu einer Anmietung in einem (kleinen) Shopping Center. Einkaufszentren in kleineren Städten leiden folglich am meisten unter dem wachsenden Onlinehandel. Aktuell werden ehemalige Textilflächen vielfach durch Discounthändler nachgenutzt – ob dieser Trend von Dauer ist, bleibt abzuwarten.

„Customer is king“
Die Marketingstrategien von Investoren und Mietern sind stark vom Verbraucher abhängig: Kunden haben einen enormen Einfluss auf die Positionierung von Fachmarktzentren. Um eine hohe Kundenzufriedenheit zu erreichen, muss eine Bindung zum Verbraucher aufgebaut werden.
Es ist zu ermitteln, welche weiteren Nutzungen am Standort funktioniert haben oder besser laufen könnten. Passen die Mieter zu der Zielkundschaft? Gibt es neue Kunden (Stichwort Migration)? Stimmt das Angebot an Gastronomie noch? Ein größerer Umbau und/oder eine Erweiterung eines Bestandsobjektes kann auch mit einem neuen Branding oder einer erstmaligen Namensgebung für ein Bestandsobjekt einhergehen, um den Kunden eine neue Adresse und Marke mit Wiedererkennungswert zu geben.

Besonders vorteilhaft ist es, wenn im Umfeld zu einem bestehenden Objekt eine Wohnraumverdichtung erfolgt ist oder sich abzeichnet, die zu einer Vergrößerung des Einzugsgebietes führt. Besondere Chancen werden auch an Standorten gesehen, die für mehrere Generationen attraktiv sind. Beispiele für attraktive Nutzungen in der Nachbarschaft zu einem Fachmarktzentrum sind: Ärztehäuser, öffentliche Einrichtungen, Senioren- und Pflegeeinrichtungen, Schulen, Kitas etc.

Der Umschwung der Verbraucherbedürfnisse auf den Bereich Convenience in Verbindung mit dem Onlinehandel kann ebenfalls recht einfach in bestehende Fachmarktzentren integriert werden. Während Click-and-Collect- beziehungsweise Omnichannel-Konzepte in Innenstädten aufgrund des (Park-) Platzmangels nur schwierig umgesetzt werden können, eignen sich Fachmarktzentren dafür aufgrund ihrer guten Verkehrsanbindung, des großen Parkplatzes und der flexiblen Bauweise weitaus besser.