Wer an den globalen Immobilienmärkten erfolgreich sein will, muss langfristig denken. Unabhängig von aktuellen politischen und ökonomischen Unsicherheiten spricht die globale Entwicklung eine klare Sprache. Um interessante Immobilieninvestments mit attraktiver Rendite zu identifizieren, kommt es nicht nur darauf an, Objekt und Standort nach heutigen Gesichtspunkten zu analysieren.

Vielmehr ist es entscheidend einschätzen zu können, wie sich die relevanten Faktoren über lange Zeiträume, gar Jahrzehnte entwickeln. Von besonderer Bedeutung sind dabei die sogenannten Megatrends, also langfristige Entwicklungen, die die globale Wirtschaft und Gesellschaft auf allen Ebenen beeinflussen.

TH Real Estate hat in einer Research Studie fünf Megatrends identifiziert, die Gesellschaft und Wirtschaft und auch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt zukünftig prägen werden: Die fortschreitende Urbanisierung, der weltweite Aufstieg der Mittelklasse, die Verlagerung der globalen Wachstumskerne aus der westlichen Hemisphäre hinaus, der demografische Wandel sowie die zunehmende Digitalisierung und globale Vernetzung.

Es sind diese Entwicklungen, welche in den kommenden Jahrzehnten maßgeblichen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft nehmen werden und somit bei Investitionsentscheidungen nicht außer Acht gelassen werden sollten. Zukunftssichere Anlageprodukte für Immobilien müssen sich daher auf der Gewinnerseite dieser Trends wiederfinden, um Outperformance für Investoren erzielen zu können.

Für Investoren und Anleger gilt: Wer erfolgreich in Immobilien investieren will, sollte die Trends von morgen kennen, langfristige strukturelle Veränderungen an den Märkten frühzeitig erkennen und seine Anlagestrategie darauf ausrichten

Städte-Fonds

Während die Fachmarkt- und Logistikfonds eine bestimmte Marktnische nutzen hat TH Real Estate auch einen europaweiten Städte-Fonds aufgelegt, der darauf abzielt, die Veränderungen in Folge der Megatrends über alle Nutzungsarten in einem Produkt flexibel nutzen zu können. Ihm liegt die Erkenntnis zugrunde, dass das traditionelle Filtern der Investitionsziele auf Länderebene übersieht, dass einzelne Städte vom jeweiligen Landestrend völlig abweichen können, da die Megatrends dazu neigen die Unterschiede zwischen Städten zu verstärken. Im Vergleich zum jeweiligen nationalen Durchschnitt sind Top-Städte beispielsweise produktiver und weisen ein deutlich höheres Bruttoinlandsprodukt auf.

Grundlage der Investment-Strategie für den European Cities Fonds war daher die Bewertung von mehr als 200 europäischen Städten anhand „weicher“ (z. B. Lebensqualität, Technologie-Orientierung) und „harter“ (z. B. Urbanisierungsgrad oder Anteil der jüngeren Bevölkerungsgruppe) Standort- sowie Wachstumsfaktoren (z. B. verfügbare Einkommen oder Bevölkerungswachstum). Dabei wurde ein zweigleisiger Ansatz verfolgt, der sowohl die strukturellen Megatrends als auch sinnvolle Grundkriterien für Immobilieninvestments berücksichtigt, um zukunftssichere Städte für Investments zu identifizieren. Durch diesen Ansatz wird sichergestellt, dass der Fonds zielgerichtet in Immobilien investiert, die ein besonders belastbares und langfristiges Wachstumspotenzial haben.
Im Ergebnis wurden 42 Städte ermittelt, die nach diesen Kriterien besonders stark von einer langfristig steigenden Immobiliennachfrage profitieren werden. In Deutschland gehören Berlin, München, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart zum Kreis der ausgewählten Städte.

Fachmarktzentren-Fonds

Fachmärkte und Hybride Malls zählen zum Bereich Convenience-Einkauf, ihre Stärke besteht in der Nähe zum Konsumenten und ihrer Erreichbarkeit. Sie sind, sofern durchdacht entwickelt, vor allem praktisch. Daher fokussiert die Anlagestrategie auf Fachmarktzentren und Hybride Malls, die Einkaufen einfacher, zugänglicher und preisgünstiger machen als Online Shopping. Zudem haben die Objekte Einzelhändler aus den Bereichen Lebensmittel und Drogerie als Ankermieter. Diese stehen in der Regel durch ihren Nahversorgungscharakter und ihre Convenience-Orientierung weniger in Konkurrenz zum Onlinehandel als andere Objektklassen.TH Real Estate glaubt sehr wohl, dass auch Lebensmittel in Zukunft erfolgreich im Internet verkauft werden. Das aber vor allem in den großen Ballungsräumen und nur für Einkäufe, die insgesamt dann tatsächlich praktischer sind als ein Kurzstopp im nächsten Fachmarktzentrum.

Zusätzlich zeichnen sich viele Fachmarktzentren und Hybride Malls durch ein gutes Angebot von Artikeln des täglichen Bedarfs aus, die jeweils von relativ geringem Warenwert sind, z. B. Modeartikel für einige Euro. Für diese übersteigen die Versandkosten schnell den Warenwert und sind deshalb für die Paketversendung denkbar ungeeignet. In Verbindung mit Paketabholstationen, Tankstellen, Fastfood-Restaurants und Serviceeinrichtungen, welche die Anwesenheit des Kunden vor Ort voraussetzen (z. B. Friseure, Fitnessstudios, Spielkasinos) kann so eine unschlagbare Kombination entstehen. Objekte, die diese Funktion nicht erfüllen, sind weniger interessant.

Logistik-Fonds

In Deutschland ist die Nachfrage nach Logistikflächen infolge des Wirtschaftswachstums sowie der Expansion des Retail- und Produktionssektors sehr hoch. Gleichzeitig ist die Flächenausweisung neuer Logistikflächen knapp bemessen und wird zukünftig noch weiter reduziert. Zudem befinden sich Brachflächen ehemaliger Industriegebiete zwar oft an geeigneten Standorten, aber mögliche, in der Vergangenheit verursachte Kontaminationen erhöhen signifikant die Kosten und Risiken für Projektentwickler dort zu bauen. In Deutschland wird der Leerstand daher strukturell auf einem niedrigen Level bleiben und auch im Niedrigzinsumfeld für Druck auf die Anlagerenditen sorgen.

In den Objekten der auf Basis dieser Erkenntnisse strukturierten Logistikfonds von TH Real Estate sind viele Mieter vertreten, die den klassischen stationären Einzelhandel beliefern, wie z. B. Rossmann in Lehrte, oder die eher auf Onlinehandel spezialisiert sind, wie z. B. 21sportsgroup in Ketsch, Bergfreunde in Ergenzingen bei Stuttgart oder DHL in Mannheim.
Globale Megatrends setzen vielfältige demografische, wirtschaftliche, soziale und technologische Veränderungen in Gang, die zum Teil erhebliche Folgen für den Logistikbereich haben werden. Schon jetzt müssen Logistikimmobilien komplexe Leistungsanforderungen erfüllen, denen schlichte Lagerhallen nicht mehr gerecht werden. Die Megatrends werden die zunehmende Komplexität der Lieferkette beschleunigen und kontinuierliche Anpassungen im Logistiksektor erforderlich machen.