Warum sind Fachmarktzentren begehrt?

Im Wesentlichen haben folgende Faktoren dazu geführt, dass Fachmarktzentren als Anlageobjekte sehr begehrt sind:

  • zu wenig verfügbare und rentierliche Core-Objekte,
  • begrenztes Standortwachstum und damit konstante Wettbewerbssituation durch ausreguliertes Baurecht,
  • hoher Anlagedruck bei institutionellen Investoren, die Investments mit einem guten Risiko-Rendite-Verhältnis und Alternativen zu Staatsanleihen suchen.

Ausschüttungsorientierte Anleger kalkulieren i. d. R. 6% Rendite p. a. Je mehr in den letzten Jahren die Renditen der Core-Objekte unter diese Marke gerutscht sind, desto uninteressanter wurde die Assetklasse für diesen Anlegertyp. Fachmarktzentren, die in der Branche traditionell nicht als Core-Objekte gelten, erfüllen aber diesen Renditeanspruch, zudem trumpfen sie durch stabile Miet-Cashflows auf. Das macht sie als Substitutionsobjekte für Core-Immobilien interessant. Sie sind für Anleger auch attraktiv, weil dieser Immobilientypus auf dem Markt verfügbar ist, im Gegensatz zu Core-Objekten. Ein weiterer Vorteil im Vergleich zu Core-Objekten ist, dass die Investitionssumme je Objekt deutlich kleiner ist als die z. B. eines innerstädtischen Einkaufszentrums. Das erlaubt eine größere Risikostreuung, da sich die verfügbare Investitionssummen auf mehrere Standorte verteilen lassen. Gleichzeitig wächst damit auch die Zahl der potenziellen Käufer, sodass der zunehmende Wettbewerb der Käufer die Marktmacht in Richtung der Verkäufer verschiebt. 

Ein zusätzlicher Vorteil gegenüber Stand-Alones ist die Verteilung der Mieterträge auf viele Mieter, das Risiko eines Mieterausfalls wird deutlich reduziert. Selbst der Ausfall eines Großmieters, wie z. B. durch die Insolvenz von Praktiker, ist für ein Fachmarktzentrum entsprechender Größe verkraftbar.

Fachmarktzentren sind in ihrer Grundfunktion Nahversorgungszentren. Das hat den Nutzen, dass sie weniger anfällig für konjunkturelle Schwankungen sind, da auch in wirtschaftlich unruhigeren Zeiten Artikel des täglichen Bedarfs gekauft werden müssen. Dieser Sortimentsschwerpunkt macht sie auch weniger empfindlich für den Wettbewerb aus dem Internet, da Artikel des täglichen Bedarfs kaum via Internet gekauft werden. Branchen wie z. B. Unterhaltungselektronik, die in Fachmarktzentren auch oft vertreten sind, haben dagegen erheblich mehr unter dem E-Commerce zu leiden. Insgesamt ergibt sich in einem Fachmarktzentrum aber eine gute Risikoverteilung. 

Lange Mietvertragslaufzeiten geben Investoren ebenfalls Sicherheit. Oft ist es bei Ankermietern so, dass die Mietvertragslaufzeit 10 Jahre plus Verlängerungsoptionen beträgt. Damit haben erfolgreiche Standorte auch über den üblichen Zeitraum von zehn Jahren hinaus eine gute Perspektive und bieten eine hohe Sicherheit.