Weiterentwicklung eines Handelsstandortes - Das Durlach Center Karlsruhe

Bereits seit seiner Eröffnung als Wertkauf im Jahr 1969 gilt das heutige Durlach Center als etablierter Handelsstandort. 1997 übernahm Walmart den Betrieb und nach dessen Rückzug wurde die Immobilie in den Jahren 2008 und 2009 durch die Metro Group zu einem Fachmarktzentrum mit Real als Ankermieter umgebaut. Als im Jahre 2011/2012 der Standort für den Ankauf geprüft wurde, begeisterte das Objekt die Verantwortlichen direkt durch seine Strahlkraft. Als etablierter Standort in einer gewachsenen Einzelhandelslage in der wirtschaftsstarken Region Karlsruhe hat das Fachmarktzentrum mit zugkräftigen Ankermietern und einem breiten Angebot überzeugt. Das Durlach Center hat heute eine Mietfläche von ca. 30.000 Quadratmeter. Die Ankermieter sind Real, Saturn, BabyOne, dm und Decathlon.

Neue Identität als Basis für die zielgruppengerechte Positionierung
Nach dem Ankauf durch einen Fonds im Jahre 2012 erhielt das Durlach Center 2014 seinen heutigen Namen. Bislang war das Objekt nur als Wertkauf beziehungsweise als Real- und Saturn-Standort an der Durlacher Allee bekannt. Zur Stärkung des Standortes wurde das Objekt im Jahr 2014 „Durlach Center“ benannt und mit einem komplett neuen Branding belegt. Die Marketingstrategie samt Imagekampagne und Eventkalender setzt ebenfalls auf das neue Branding auf.

Neues Planungsrecht als Grundlage für die konzeptionelle Weiterentwicklung
Im Rahmen einer Konzeptstudie, die die für das Property- und Centermanagement des Durlach Centers zuständige Gesellschaft im Auftrag des Asset Managements durchgeführt hat, wurden Flächenoptimierungs- und Wertsteigerungspotenziale identifiziert. Zielsetzung des Konzepts war es, die Zukunftsfähigkeit des etablierten Handelsstandortes zu sichern und seine Versorgungsfunktion zu stärken.

Parallel dazu wurde im Jahr 2014 bekannt, dass im direkten Umfeld des Durlach Centers zwei große Projektentwicklungen vorangetrieben werden.. Zudem plant Ikea in unmittelbarer Nachbarschaft des Durlach Centers die Eröffnung eines Möbelhauses mit 25.500 Quadratmetern Verkaufsfläche über mehrere Etagen.
Es ist gelungen, die Zukunftsfähigkeit des Durlach Centers durch eine zeitlich parallele Verabschiedung des neuen Bebauungsplans abzusichern und Planungsrecht für die identifizierten Wertsteigerungspotenziale zu schaffen. Im Wesentlichen wurde durch den neuen Bebauungsplan, der im November 2016 in Kraft getreten ist, neben dem erweiterten Bestandsschutz eine Verkaufsflächenerweiterung (+ca. 3.000 Quadratmeter), eine konzeptionelle Stärkung des hinteren Mallbereiches, die Optimierung des Branchenmixes, die optische Aufwertung des Erscheinungsbildes sowie eine hinreichende Flexibilisierung der Sortimente für zukünftige Nachvermietungen gesichert.

 

 

Neue Flächen für neue Mieter
Abgestimmt auf die planungsrechtlichen Entwicklungen wurden die konzeptionellen Grundlagen hinsichtlich der marktgerechten Weiterentwicklung des am Standort vorhandenen Branchen- und Mietermixes verfeinert und Wirtschaftlichkeitsanalysen durchgeführt.

Als wichtiger zentraler Meilenstein des Projektes wurde im Rahmen mehrerer Workshops ein ganzheitliches Konzept entwickelt. Das Konzept erhielt den Namen „Fit for Future“ und legt einerseits besonderes Augenmerk auf die Umsetzung veränderter Kundenanforderungen an Angebotstiefe und -breite sowie die Aufenthaltsqualität. Andererseits waren auch veränderte Anforderungen der Mieter sowie Änderungen im Wettbewerbsumfeld durch die Ansiedlung von Ikea, einer neuen dm-Zentrale und weiteren Planungen im Umfeld für die Gestaltungsanforderungen ausschlaggebend. Die Grundidee des Konzepts zielt auf eine kundenfreundliche Frequenzverteilung durch neue, starke Mieter an der bisher schwächeren Ostseite ab sowie auf ein arrondierendes Angebot mit entsprechenden Flächenzuschnitten an der Westseite und auf ein starkes, modernisiertes SB-Warenhaus und Gastronomieangebot in der Gebäudemitte.

Die daraus resultierende Planung fokussierte auf die Stärkung des Eingangs bei Saturn durch eine moderate Erweiterung des Angebots um zwei zugstarke Mieter aus den Segmenten Drogerie (plus 800 Quadratmeter Verkaufsfläche) und Sport (plus 1.250 Quadratmeter Verkaufsfläche). Dadurch würde das durch den Bebauungsplan gegebene Erweiterungspotenzial vorerst nicht vollständig abgeschöpft werden. Der Betreiber wurde beauftragt, die Verhandlungen mit den identifizierten potenziellen Mietern für die beiden Flächen voranzutreiben mit dem Ziel, vor Beauftragung der Baumaßnahme die Mieter vertraglich zu sichern.

Das Erweiterungsprojekt wurde mit der Eröffnung der neuen Mietflächen von dm und Decathlon am 26. April erfolgreich abgeschlossen. Der bisherige Bestandsbau konnte somit um ca. 2.500 Quadratmeter zusätzliche Mietfläche an der Ostseite erweitert werden. Sowohl die beiden neuen Mieter als auch die Bestandsmieter geben sehr positives Feedback und sind erfreut über die zusätzlichen Kunden, die das Objekt nun frequentieren.

Die Wirtschaftlichkeit des Projektes wurde gutachterlich bestätigt: Der Verkehrswert ist bedingt durch die Maßnahme um etwa 10 Mio. Euro gestiegen
Dass das Durlach Center insgesamt von der erfolgreich umgesetzten Weiterentwicklung und Modernisierung profitiert, zeigt sich auch daran, dass im Zuge der Maßnahme weitere Optimierungen umgesetzt werden konnten. So wurden unter anderem die Bestandsmieter Saturn und BabyOne langfristig für das Objekt gesichert: Im Rahmen der Mietvertragsverlängerungen haben die Mieter ihre Mietflächen modernisiert.

Das Durlach Center (Karsruhe) vor dem Branding
Das Durlach Center (Karsruhe) nach dem Branding