Was der Handel künftig von Standorten erwartet

Handel ist Wandel, der Ausspruch klingt zwar abgegriffen, kommt er doch seit Jahrzehnten allen Beteiligten regelmäßig zu Ohren. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wandels wurde im Sommer 2018 unter diversen Händlern aus den Bereichen Lebensmittel, Drogerie, Textil, Unterhaltungselektronik, Gastronomie und Hartwaren in einem Dialog zu neun zukunftsorientierten Fragestellungen ermittelt, was sich der Handel von Standorten künftig wünscht. Es wurden eine anonyme Onlineumfrage und direkte Interviews durchgeführt. Insgesamt haben 47 Personen aus ebenso vielen Unternehmen teilgenommen.

Frage 1:  Welche Standortlage werden Sie für Ihr Unternehmen in Zukuft bevorzugen und warum?
Der angesprochene Mieterkreis beabsichtigt, neue Standorte in Innenstädten und auf der grünen Wiese zu eröffnen. Stadtteillagen haben aktuell mit Ausnahme von absoluten Großstädten bei den Expansionsabsichten eine untergeordnete Bedeutung. Als wesentliche Gründe für eine innerstädtische Ansiedlung wurden die vorhandene Kundennähe und die Qualität des Umfeldes genannt. Für die grüne Wiese sprechen nach wie vor an erster Stelle der attraktive Mietpreis sowie die gute Erreichbarkeit. Aus den Interviews ging eindeutig hervor, dass sich die Mieter zunehmend mit einem Abgleich der an einem Centerstandort vorhandenen Kundengruppen und der eigenen Kernzielgruppe beschäftigen.

Frage 2: Welche Centerart sehen Sie als besonders interessant für die Zukunft an?
Klassische Fachmarktkonzepte sehen sich auch in der Zukunft in entsprechenden Standorten der Assetklasse Fachmarktzentrum. Bei über der Hälfte der Befragten ist ebenfalls eine Expansion in Shopping Centern geplant. Es überrascht nicht, dass viele Mieter in beiden Centertypen eine positive Zukunft sehen, u. a. aufgrund der Agglomerationseffekte.

Frage 3: Welche anderen Branchen bzw. Mieter eines Fachmarktzentrums sind für Ihr Unternehmen in Zukunft von besonderer Bedeutung?
Zu dieser Frage gab es extrem eindeutige Rückmeldungen. Nahezu alle Befragten sehen einen starken Lebensmittelbesatz als wesentliche Branche im Fachmarktzentrum. Weiterhin wurden die Bereiche Drogerie und Unterhaltungselektronik in über 50 % der Antworten als Wunschbranchen benannt. An dritter Stelle wird der Mode- und Textilbereich gewünscht. Allerdings wurde in den Antworten klar herausgestellt, dass in diesem Segment zukünftig Verschiebungen in andere Branchen erwartet werden.

Frage 4: Was glauben Sie, wie wird sich der Branchenmix der Fachmarktzentren in den kommenden Jahren verändern?
Auch im Bereich Fachmarktzentrum wird eine quantitative Ausweitung der Gastronomie erwartet und gewünscht, wobei es sich hier eher um „Streugastronomie“ als um Food-Court-Ansiedlungen handeln sollte. Im Lebensmittelbereich werden Kleinflächenkonzepte wie z. B. landesspezifische Supermärkte (türkisch, russisch, polnisch …) oder Themenshops wie z. B. Veggie, Grillen, Craftbier, Nahrungsergänzungsmittel erwartet. Es wird weiterhin von einem stabilen Expansionstempo im Bereich Discounter ausgegangen. Außerdem gehen viele Befragte zukünftig von einer höheren Anzahl von Bio-Supermärkten aus. Für das klassische SB-Warenhaussegment werden Flächenreduzierungen vorausgesagt.

Als Profiteure der Flächenreduzierungen im Fashionbereich werden neben den Gastronomiekonzepten vor allen Dingen Branchen gesehen, die zum großen Teil nicht in Fachmarktzentren vertreten waren. Hierzu gehören z. B. Fitnessstudios, Trainingskonzepte wie EMS-Lounge™, Schönheitsdienstleistungen wie z. B. Zahnaufhellung sowie weitere Nicht-Handelsnutzung. Als Beispiel wurde hier die Nutzung für Kindergärten genannt.

Frage 5: Wie schätzen Sie die Folgen des demografischen Wandels für Ihr Unternehmen ein?
Der Großteil der Befragten sieht keine Gefahren durch den demografischen Wandel.
Generell kann festgehalten werden, dass die Mieter in Fachmarktzentren ihre Kernzielgruppe eher im Bereich 45+ sehen. Als weitere Zielgruppe sind junge Familien zu nennen. Da bei beiden Zielgruppen der Versorgungscharakter im Vordergrund steht, geht ein Großteil der befragten Mieter entspannt mit dem demografischen Wandel um.

Frage 6: Wie stellen Sie Ihr Unternehmen auf den  fortlaufenden demografischen Wandel für die Zukunft ein?
Auch wenn viele der Befragten den demografischen Wandel als unkritisch sehen, so gehen sie doch insbesondere mit Veränderungen im Bereich Sortiment und Modifizierungen im Storekonzept/Laden auf die Veränderung der Altersstruktur ein.

Frage 7: Welche digitalen Einrichtungen müssen Ihrer Meinung nach im Fachmarktzentrum der Zukunft vertreten sein?
Alle Befragten sehen ein Kunden-WLAN als Grundausstattung für ein Fachmarktzentrum. 80 % der Befragten wünschen sich außerdem Click-and-Collect-Stationen in den Centern. Gut die Hälfte aller Befragten sehen E-Ladestationen für Autos und Handyladestationen als wichtigen Service für die Kunden an. Auf Händlerseite sehen 72 % aller Befragten Mobile Payment als zusätzlichen Service an. Digitale Preisschilder und Roboter als Shoppingbegleiter werden von kaum einem Händler als Mehrwert genannt.

Frage 8: Welche ideale Vertragslaufzeit strebt Ihr Unternehmen bei Neuansiedlungen in einem Center an?
Bei Mietflächen unter 1.000 m² ist der Trend zu einer flexibleren Vertragslaufzeit festzustellen. Das ist keine Überraschung. Die Hälfte der Befragten hat eine Mindestvertragslaufzeit von fünf Jahren genannt, dazu kommt der Wunsch, eine Möglichkeit zur Aufstockung auf zehn Jahre zu haben. Großflächenbetreiber außerhalb des textilen Einzelhandels wünschen sich weiterhin Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren. Dieser Wunsch ist insbesondere der hohen Investition von Lebensmittelbetreibern geschuldet.

Frage 9: Ist es für Ihr Unternehmen eher von Bedeutung, auf langfristige Laufzeiten zu bauen oder flexibel agieren zu können? Warum?
Für fast alle Händler ist eine Flexibilisierung der Laufzeiten ein eindeutiger Wunsch. Die Forderungen gehen hier über fünf Jahre zzgl. einer Option bis hin zu zehn Jahren Festlaufzeit mit umsatzabhängigem Sonderkündigungsrecht. Die gewünschten flexibleren Laufzeiten ermöglichen es den Eigentümern, Standorte schneller an neue Marktanforderungen anzupassen. Das ist ein Ausgleich für den wirtschaftlichen Nachteil, den kürzere Laufzeiten bedeuten. Modernisierungsintervalle werden aus heutiger Sicht und Erfahrung aber kürzer werden, der Marktdruck durch die Verbraucher und den extrem hohen Wettbewerb erfordert das.

Entwicklung im Branchenmix von Fachmarktzentren

Die für Fachmarktzentren wesentliche Ankerbranche, der Lebensmitteleinzelhandel (LEH), wird in der Mieterbefragung vornehmlich als stabile Branche hinsichtlich seiner Entwicklung genannt. Diese prognostizierte Entwicklung wird durch die aktuelle Umsatz- und Frequenzentwicklung der LEH-Mieter bestätigt.

Insbesondere die Branche Lebensmittel hat in den letzten Jahren im Hinblick auf Aktualisierung des Ladenbaukonzeptes und Produktanpassung, z. B. durch Ausweitung des Bio-Sortimentes und durch Internationalisierung des Sortimentes, zukunftsweisende Investitionen getätigt.

Im Segment Fachmarktzentrum (FMZ) spürt man zunehmend eine Nachfrage nach Flächen für diversifizierte Lebensmittelkonzepte wie z. B. landesspezifische Supermärkte, türkische Bäckereien, Veggie-Konzepte, spezielle Wein- und Bierkonzepte. Diese Nachfrage ist künftig nachhaltig bei Vermietungskonzepten zu berücksichtigen.

Für den Bereich Dienstleistung gibt es ebenfalls standortindividuelle Möglichkeiten, weitere Konzepte anzusiedeln. Insbesondere die Bereiche Kosmetik, Gesundheit und Fitness können für Fachmarktzentren interessant sein. Zukünftig erwartbar ist die Möglichkeit, mit Paketdienstleistern wie DHL, UPS oder Hermes einzeln oder gemeinsam Abholstationen zur Verfügung zu stellen. Neben den bisher bekannten DHL-Paketstationen wird man mit großer Wahrscheinlichkeit auch Amazon-Paketstationen finden.