2015: Mehr als zwei Mrd. Euro in deutsche Fachmarktzentren investiert

Der Bedeutungsgewinn von Fachmarktzentren spiegelt sich auch in den Investmentzahlen wider. Sowohl in Deutschland als auch in Europa insgesamt spielen Fachmarktzentren am Investmentmarkt eine wesentliche Rolle. In Europa erreichten sie in den vergangenen Jahren einen Anteil von etwa 17% am Einzelhandelstransaktionsvolumen, in Deutschland kommen sie auf einen Marktanteil von gut 8%.

Europaweit wurden im Jahr 2015 etwa 13,5 Mrd. Euro in Fachmarktzentren investiert. Wenngleich der bisherige Höchststand aus dem Jahr 2007, als ca. 14,8 Mrd. Euro investiert wurden, damit noch nicht ganz erreicht wurde, hat sich das Volumen seit seinem zyklischen Tief im Jahr 2009 mehr als verdreifacht. In der Bundesrepublik übertraf das im vergangenen Jahr mit Fachmarktzentren erzielte Transaktionsvolumen zum ersten Mal überhaupt die Marke von zwei Mrd. Euro Gegenüber 2007 entspricht dies einer Vervierfachung.

Mehr als 120 deutsche Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen wechselten im vergangenen Jahr den Eigentümer – auch dies ist ein neuer Höchstwert. Zu den größten Transaktionen 2015/16 zählten u.a. der Verkauf des Äppelallee-Centers in Wiesbaden an Pradera/Intreal sowie der Erwerb des Nordpark Dreieich durch M&G

Fachmarktzentren zunehmend deutlich teurer – auch im Verhältnis zu Shopping Centern

Dieser enorme Nachfragezuwachs kommt auch in der Entwicklung der Anfangsrenditen zum Ausdruck. Seit dem Jahr 2009 sind die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren um 165 Basispunkte auf zuletzt 5,1% gesunken. Auch der relative Bedeutungsgewinn von Fachmarktzentren gegenüber Shopping Centern lässt sich in den Renditen ablesen. Shopping Center haben sich im selben Zeitraum um lediglich 155 Basispunkte verteuert. Folglich ist die Risikoprämie für Fachmarktzentren gegenüber Shopping Centern in den vergangenen Jahren um zehn Basispunkte zurückgegangen, und es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung zunächst fortsetzt. In diesem Jahr werden Fachmarktzentren erstmals die Renditeschwelle von 5% durchstoßen.

Spezialfonds größte Käufergruppe von Fachmarktzentren

Hier laufen zwei Aspekte zusammen: Erstens haben Fachmarktzentren vor allem bei risikoaversen Investoren an Stellenwert gewonnen und gelten inzwischen als etablierte Assetklasse. Zweitens werfen sie nach wie vor vergleichsweise hohe Anfangsrenditen ab, und der Renditeaufschlag gegenüber Anleihen bonitätsstarker Emittenten ist angesichts des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes ebenfalls hoch. Insofern ist es wenig überraschend, dass zuletzt vor allem Investoren mit konservativem Anlageprofil – zugleich jene, die beträchtliche Summen von Anleihen in Immobilien umschichten – in Fachmarktzentren investierten.

Die TOP-5-Liste der aktivsten Käufergruppen 2015/16 wird angeführt von Spezialfonds, die im Auftrag ihrer Investoren Fachmarktzentren für mehr als 1 Mrd. Euro gekauft haben. Die Rangliste wird komplettiert von Immobilien-AGs/REITs (ca. 330 Mio. Euro), Fonds-/Investment-Managern (ca. 320 Mio. Euro), Private-Equity-Fonds (ca. 200 Mio. Euro) sowie Privatinvestoren/Family Offices (ca. 70 Mio. Euro). Abgesehen von den Private-Equity-Fonds bestehen all diese Investorengruppen überwiegend oder gänzlich aus risikoaversen Vertretern der Branche.

Fokus auf langfristig vermieteten Fachmarktzentren mit hoher Objekt- und Lagequalität

Welch wichtige Rolle die Risikovermeidung für die Immobilieninvestoren derzeit spielt, wird auch bei einem Blick auf ausgewählte Charakteristika der gehandelten Fachmarktzentren deutlich. Mehr als die Hälfte aller Objekte wurde im Jahr 2005 oder später gebaut bzw. zuletzt saniert. Umgekehrt wurden nur 16% der Zentren vor dem Jahr 1995 erbaut oder letztmalig saniert. Nicht nur bei den Objekt-, auch bei den Lagequalitäten wird die Risikoaversion sichtbar. Bayern und Hessen sind jene beiden Bundesländer, in denen die meisten der erworbenen Fachmarktzentren liegen – ein Drittel aller gehandelten Objekte entfällt auf diese beiden Länder, die zusammen mit Baden-Württemberg im bundesweiten Vergleich die höchste Pro-Kopf-Kaufkraft aller Flächenländer aufweisen. Lokale Investitionsschwerpunkte befinden sich u.a. in und um Berlin, im Stuttgarter Raum, im Rhein-Main-Gebiet sowie entlang der Rheinschiene.