Von dem anhaltenden Run auf Immobilien profitiert Deutschland in besonderem Maße. In einer von hoher Unsicherheit und Risikoaversion geprägten Welt, Letzteres ist ebenfalls eine bis heute anhaltende Folge der globalen Finanzkrise, kann Deutschland seine Stärke als vergleichsweise stabiler und sicherer Investmenthafen noch mehr zur Geltung bringen.

Nachdem das mit deutschen Gewerbeimmobilien erzielte Transaktionsvolumen 2016 gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig war, stehen die Chancen gut, dass sich die Vorzeichen in diesem Jahr nicht nur umdrehen, sondern das Jahr 2017 sogar als neues Rekordjahr in die Geschichte eingehen wird.

Ausgewählte Fachmarktzentren-Transaktionen 2016/2017
Spitzenrenditen von Einzelhandelsimmobilien und risikoloser Zins

Digitalisierung erhöht Anforderungen der Investoren an Einzelhandelsimmobilien

Die Digitalisierung des Handels fordert im Grunde das Geschäftsmodell sämtlicher Nutzer von Einzelhandelsimmobilien heraus und wirft in der Konsequenz die Frage auf, wie viel der vorhandenen Einzelhandelsfläche künftig noch gebraucht wird. Das gilt in dieser Form für keine andere Immobilienart.

Die Objekte müssen höhere Anforderungen erfüllen, damit die Investoren sie für ihr Portfolio in Betracht ziehen. Neben den klassischen Kriterien wie Lage- und Objektqualität gerät bei dieser Prüfung immer mehr auch die Anfälligkeit der Immobilie bzw. ihrer Mieter gegenüber dem Onlinehandel in den Blick. Ein wesentlicher Aspekt ist hierbei die Branchenzusammensetzung im Objekt.

Fachmarktzentren klettern in der Investorengunst

Dass Fachmarktzentren in der Gunst der Investoren in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, zeigt nicht nur die Entwicklung des Transaktionsvolumens, sondern auch der Verlauf der Anfangsrenditen. Nicht nur sind die Spitzennettoanfangsrenditen massiv zurückgegangen, sie sind zudem stärker gefallen als z. B. jene von Shopping Centern. Zwar wird für Fachmarktzentren immer noch eine Risikoprämie von ca. 60 Basispunkten kalkuliert, vor drei Jahren war diese aber fast doppelt so hoch und zum Höhepunkt des letzten Zyklus lag sie sogar noch bei 125 Basispunkten.

Anders formuliert: Fachmarktzentren haben sich in den letzten Jahren deutlich stärker verteuert als Shopping Center. Das ist zweifellos auch eine Folge des E-Commerce-Wachstums, von dem die Fachmarktzentren bislang weniger stark betroffen sind als ihre Pendants.

Es wäre jedoch ein Fehler davon auszugehen, dass der digitale Wandel ohne spürbare Auswirkungen an den Fachmarktzentren vorüberzieht.
Je früher sich die Investoren mit den möglichen Konsequenzen des Wandels auch für Fachmarktzentren auseinandersetzen, desto bessere Investmententscheidungen werden sie treffen und desto höher wird ihre Rendite im Verhältnis zum eingegangenen Risiko ausfallen.

Zusammenfassen lässt sich die übergeordnete Botschaft für Investoren vielleicht folgendermaßen: Wenn das Umfeld sich wandelt, ist nicht Beharrungsvermögen, sondern Anpassungsfähigkeit gefragt. Sicher ist: Den Fachmarktzentren steht ein Wandel bevor, der zweifellos mit Risiken verbunden ist, aber ebenso viele Chancen birgt. Durch aufmerksames Beobachten können Investoren angemessen auf den Wandel reagieren, die mit ihm verbundenen Chancen nutzen und die Risiken umschiffen.