Handelsimmobilien büßen Marktanteile ein

Auch beim Transaktionsvolumen weicht das Muster bei Einzelhandelsimmobilien von jenem am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt etwas ab. Zwar war das mit Handelsimmobilien erzielte Transaktionsvolumen ähnlich wie am Gewerbeinvestmentmarkt insgesamt seit 2015 vergleichsweise hoch, viele der größten Transaktionen dieser Jahre lassen sich jedoch als „Konsolidierungskäufe“ bezeichnen. Dazu zählen mit der Übernahme von Galeria Kaufhof durch HBC und der Übernahme von Corio durch Klépierre auch die beiden größten Transaktionen dieses Zeitraums. Hinzu kommt, dass der Anteil des mit Einzelhandelsimmobilien erzielten Transaktionsvolumens am gesamten Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobiliensegment seit 2011 im Trend rückläufig ist. Während Handelsimmobilien 2011 für fast die Hälfte des Volumens verantwortlich zeichneten, hat sich dieser Anteil bis 2017 auf knapp 25 % halbiert.

Wachsendes Volumen bei Fachmarktzentren
Die einzelnen Einzelhandelsimmobilienformate entwickelten sich dabei sehr unterschiedlich. So zählten Shopping Center mit Rekordwerten von 3,4 Mrd. Euro im Jahr 2010 und 4,5 Mrd. Euro im Jahr 2011 sowie Marktanteilen von bis zu 47 % am gesamten Transaktionsvolumen für Handelsimmobilien in den Jahren nach der Krise zu den beliebtesten Immobilientypen bei Investoren. Anschließend verloren sie jedoch an Bedeutung und ihr Anteil am Transaktionsvolumen mit Einzelhandelsimmobilien ging auf zuletzt knapp 20 % zurück. Ein umgekehrtes Bild zeigt sich bei Fachmarktzentren. Ihre Transaktionsvolumina sind seit 2009 kontinuierlich gestiegen. Im letzten Jahr steckten Investoren sogar fast 2,9 Mrd. Euro in Fachmarktzentren. Dadurch erreichten sie nicht nur eine neue Höchstmarke, sondern überholten auch erstmals Shopping Center. Auch zu Beginn des Jahres 2018 lagen Fachmarktzentren deutlich vor ihren Pendants.

Eine ähnlich starke Entwicklung wie bei Fachmarktzentren zeigte sich auch bei Fachmarkt-agglomerationen sowie Supermärkten und ähnlichen Formaten. Auch hier stieg die Investorennachfrage in den letzten Jahren kontinuierlich an und gipfelte 2017 in (vorläufigen) Höchstwerten sowohl im Hinblick auf die Zahl der gehandelten Objekte als auch hinsichtlich der Transaktionsvolumina. Ein weiterer Ausdruck des Investorenappetits auf diese Art von Einzelhandelsimmobilien ist die hohe Zahl großvolumiger Portfoliotransaktionen. So gab es allein zwischen Januar 2017 und April 2018 fünf Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 200 Mio. Euro. Käufe wie jene des Quest- sowie Leopard-Portfolios durch Patrizia haben maßgeblich zu den Rekordvolumina beigetragen. Weitere große Transaktionen waren der Verkauf eines Fachmarktzentren-Pakets von Ikea an Pradera und der Kauf des Bordeaux-Portfolios durch redos.

Renditen von Fachmarktzentren und Shopping Centern nähern sich an
Der Bedeutungsgewinn von Fachmarktformaten findet auch in der Renditeentwicklung seinen Niederschlag. So sind die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren seit dem Jahr 2009 um 250 Basispunkte auf zuletzt 4,2 % gesunken. Shopping Center haben sich im selben Zeitraum um lediglich 170 Basispunkte verteuert. Folglich ist die Risikoprämie für Fachmarktzentren gegenüber Shopping Centern in den vergangenen Jahren um 80 Basispunkte zurückgegangen. Die Annäherung der Renditen erfolgte vor allem in den letzten zwei bis drei Jahren und kann als klares Indiz einer veränderten Risikowahrnehmung seitens der Investoren gewertet werden.

Veränderte Investorenpräferenzen korrespondieren mit Entwicklungen im Einzelhandel
Dass sich die Präferenzen der Investoren in den letzten Jahren in dieser Weise verschoben haben, korrespondiert mit den Entwicklungen im Einzelhandel. Dieser wächst zwar in Summe nach wie vor, aber deutlich langsamer als die Konsumausgaben insgesamt. Anders formuliert: Die Leute nutzen ihre steigenden Einkommen offenbar lieber dafür, häufiger Urlaub zu machen oder Essen zu gehen, anstatt sich jedes Jahr den neuesten Flatscreen-Fernseher in die Wohnung zu stellen. Hinzu kommt, dass das Wachstum der Einzelhandelsumsätze zu weiten Teilen vom Onlinehandel getragen wird, während die Umsätze in den Läden im Großen und Ganzen stagnieren. In vielen Segmenten des Einzelhandels gingen sie zuletzt sogar zurück.