Risikonebel für Shopping Center wird dichter

Vom stationären Umsatzrückgang sind vor allem Segmente betroffen, die im typischen Sortimentsmix eines Shopping Centers eine große Rolle spielen. Zugleich liegen die Online-Wachstumsraten in diesen Bereichen nach wie vor bei um die 10 % pro Jahr, sodass Shopping Center von einem immer dichter werdenden Risikonebel verhüllt sind, in den sich zunehmend weniger Investoren vorwagen, vor allem, wenn sie nicht über Shopping Center-Expertise verfügen.

Fachmarktzentren profitieren von kräftigem Umsatzwachstum bei Fast Moving Consumer Goods
Ein Bereich des Einzelhandels kann jedoch auch im stationären Handel nach wie vor ein kräftiges Wachstum vorweisen: Fast Moving Consumer Goods, also Güter kurzfristigen Bedarfs wie Lebensmittel oder Drogeriewaren. Im Jahr 2017 stiegen die Umsätze hier um 2,6 % gegenüber dem Vorjahr. Noch eindrucksvoller ist das Wachstum in absoluten Zahlen: Stationär stieg der Umsatz um etwa 5 Mrd. Euro, hinzu kommen ca. 0,5 Mrd. Euro Onlinewachstum. Damit nimmt dieses Segment eine absolute Sonderstellung im deutschen Einzelhandel ein, denn kein anderer Bereich kann auch nur auf einen annähernd so hohen Umsatzanstieg verweisen. Insofern ist der Aufstieg der Fachmarktzentren und ähnlicher auf den Lebensmitteleinzelhandel fokussierter Formate in der Rangliste der Investorenbeliebtheit wenig verwunderlich.

Lebensmitteleinzelhandel setzt auf größere Flächenkonzepte
Dass es den Lebensmittel- und Drogeriehändlern anscheinend besser als Händlern aus anderen Branchen gelingt, durch Trading-up-Strategien höhere Preise sowie Absatzmengen und damit steigende Bonsummen zu erzielen, kommt den Fachmarktzentren also zugute und lässt sie auch für Immobilieninvestoren attraktiver werden. Förderlich ist sicherlich auch, dass die Flächenkonzepte im Lebensmitteleinzelhandel gerade größer werden und flächenverbrauchende Markthallenkonzepte auf dem Vormarsch sind. Dies können sich die Fachmarktzentren zunutze machen und Flächen, die zum Beispiel Textil- oder Elektrofachhändler frei machen, mit größeren Lebensmitteleinzelhandelskonzepten besetzen. Denn anders als im Lebensmitteleinzelhandel geht der Trend in anderen Bereichen des Einzelhandels eher zu Ladenkonzepten, die mit weniger Fläche auskommen. Vor allem kleineren Zentren im städtischen Raum könnte dies dabei helfen, sich (noch stärker als bislang) im Bereich Nahversorgung zu positionieren.

Fachmarktzentren sind als verbindendes Element zwischen Offline- und Onlinewelt prädestiniert
Auch der Lebensmitteleinzelhandel bzw. der Bereich der Fast Moving Consumer Goods ist jedoch kein Allheilmittel, um rückläufige Umsätze in anderen Segmenten auszugleichen. Denn auch bei kurzfristigen Bedarfsgütern findet längst eine Umsatzverlagerung von offline zu online statt, die nur deshalb nicht so offensichtlich ist wie in anderen Segmenten, weil der Umsatz insgesamt (noch?) kräftig wächst.

Gut möglich aber, dass der Onlinehandel mit Lebensmitteln erst jetzt richtig Fahrt aufnimmt und der Durchbruch erst bevorsteht. Doch gerade Fachmarktzentren sind dafür prädestiniert, das verbindende Element zwischen Offline- und Onlinewelt zu sein. Sie sind verkehrsgünstig gelegen, verfügen über zahlreiche kostenfreie Parkplätze und ausreichend Fläche, um zum Beispiel Pick-up-Stationen zum Abholen online bestellter Waren einrichten zu können. Die in Frankreich sehr erfolgreichen „Drive in“-Konzepte können hier die Richtung weisen.

Zusätzliche Wegezeit muss durch Kopplungseffekte kompensiert werden
Die wachsende Bedeutung des Onlinehandels, egal ob im Lebensmitteleinzelhandel oder den anderen Segmenten, beeinflusst auch die Wertigkeit von Einzelhandelsstandorten. War der Kunde früher gezwungen, zum Einkaufen einen Weg zurückzulegen (lässt man den Katalogversandhandel einmal beiseite), so muss er das heute nicht mehr, weil die online bestellte Ware zu ihm kommt. Das dürfte generell die Zeitsensibilität der Kunden erhöhen und folglich jene Standorte entwerten, für die der Kunde einen (zusätzlichen) Weg in Kauf nehmen muss. In dieser Hinsicht sind Fachmarktzentren, die an hochfrequentierten Pendlerstrecken gelegen sind, ebenso gut positioniert wie jene, die sich sehr nahe am Wohnort möglichst vieler Menschen befinden. Alle anderen Zentren müssen ihren Kunden durch das Bündeln geeigneter Angebote so viel Zeit sparen, dass sie damit die (zusätzliche) Wegezeit kompensieren.

Steigende Konsumausgaben als Chance für eine Repositionierung
Nicht nur die unterschiedlichen Entwicklungen bei Fast Moving Consumer Goods und dem restlichen Einzelhandel sowie die Umsatzverschiebung vom Offline- zum Onlinehandel stellen für die Fachmarktzentren Entwicklungen dar, die es aufzugreifen gilt. Auch das bereits erwähnte überdurchschnittliche Wachstum der Konsumausgaben ist für die Positionierungsüberlegungen wichtig und bietet Chancen. Vor allem lassen sich hier Kopplungseffekte ausspielen, die für Frequenz in den Zentren sorgen, etwa mit dem Ausbau der Gastronomie, der Integration eines Ärztehauses oder der Einrichtung eines Fitness- oder Wellnessbereichs. Damit könnten sich vor allem größere Fachmarktzentren in Richtung Erlebniseinkauf positionieren. Diese strategische Stoßrichtung ließe sich durch ein zur Zielgruppe passendes Branding sowie ein Centermanagement unterstützen, das geeignete Events initiiert und durchführt.

In einer Welt der unbegrenzten Möglichkeiten braucht der Kunde Orientierung
Während sich für manche Fachmarktzentren eine Positionierung im Experience-Bereich anbietet, kommt das für andere Zentren zum Beispiel aufgrund ihrer Größe nicht infrage und ist möglicherweise auch gar nicht sinnvoll. Es gibt schließlich auch Kunden, die einfach nur schnell und bequem einkaufen wollen. Diese brauchen weder ein ausgefeiltes gastronomisches Angebot noch Erlebnis- oder Eventcharakter. Auch eine klare Positionierung im Convenience-Segment kann also eine strategische Stoßrichtung sein, insbesondere für kleine Fachmarktzentren. Nur eines ist wichtig: Die Frage nach Convenience vs. Experience lässt sich nicht pauschal, sondern nur Fall für Fall beantworten. Was sich mit einiger Gewissheit sagen lässt: Die undifferenzierbare Mitte dürfte es künftig am schwersten haben. Denn die Kunden können heute praktisch alles kaufen, und zwar zu jeder Zeit. Und dieses ‚Alles‘ ist mehr denn je. Mit dieser Vielfalt konfrontiert, wird bei vielen Menschen das Bedürfnis nach Einfachheit, Klarheit und Struktur geweckt. Orte, die ihnen dies bieten, werden gerne aufgesucht. Orte ohne eine für den Kunden klar erkennbare Positionierung werden dagegen gemieden. Das gilt auch für Fachmarktzentren.

Renditen von Fachmarktzentren und Shopping Centern nähern sich an
Der Bedeutungsgewinn von Fachmarktformaten findet auch in der Renditeentwicklung seinen Niederschlag. So sind die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren seit dem Jahr 2009 um 250 Basispunkte auf zuletzt 4,2 % gesunken. Shopping Center haben sich im selben Zeitraum um lediglich 170 Basispunkte verteuert. Folglich ist die Risikoprämie für Fachmarktzentren gegenüber Shopping Centern in den vergangenen Jahren um 80 Basispunkte zurückgegangen. Die Annäherung der Renditen erfolgte vor allem in den letzten zwei bis drei Jahren und kann als klares Indiz einer veränderten Risikowahrnehmung seitens der Investoren gewertet werden.

Veränderte Investorenpräferenzen korrespondieren mit Entwicklungen im Einzelhandel
Dass sich die Präferenzen der Investoren in den letzten Jahren in dieser Weise verschoben haben, korrespondiert mit den Entwicklungen im Einzelhandel. Dieser wächst zwar in Summe nach wie vor, aber deutlich langsamer als die Konsumausgaben insgesamt. Anders formuliert: Die Leute nutzen ihre steigenden Einkommen offenbar lieber dafür, häufiger Urlaub zu machen oder Essen zu gehen, anstatt sich jedes Jahr den neuesten Flatscreen-Fernseher in die Wohnung zu stellen. Hinzu kommt, dass das Wachstum der Einzelhandelsumsätze zu weiten Teilen vom Onlinehandel getragen wird, während die Umsätze in den Läden im Großen und Ganzen stagnieren. In vielen Segmenten des Einzelhandels gingen sie zuletzt sogar zurück.