Nachhaltigkeit spielt für 80 Prozent der Investoren eine Rolle

Obwohl Fachmarktzentren weiterhin Investors’ Darling sind, liegen sie im Rennen um die Nachhaltigkeit noch zurück. Nur wer frühzeitig in Richtung ESG startet, wird die Gunst der Anleger langfristig erhalten. Der Druck steigt.

Fachmarktzentren entwickeln sich hierzulande mehr und mehr zum Stützpfeiler des Investmentmarktes für Einzelhandelsimmobilien. Seit mehreren Jahren kommen sie auf einen Anteil von mindestens 15 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien, und der langfristige Trendpfeil zeigt klar nach oben.

Dieser Bedeutungsgewinn resultiert natürlich auch aus der Schwäche der anderen, namentlich von Shoppingcentern und Warenhäusern, aber eben nicht nur.

Dies verdeutlicht ein Blick auf die absoluten Transaktionsvolumina. Die bis zur Coronakrise gesunkene Anfangsrendite und die gestiegenen Kapitalwerte sind ein weiterer Ausdruck des gewachsenen Investoreninteresses. Dabei haben nicht nur mehr Investoren als früher Fachmarktzentren in ihrem Suchprofil stehen. Die Anlagevolumina sind zunehmend auch größer und mit institutionellem Geld gespeist. So sind Spezialfonds als Käufergruppe im Laufe der Jahre immer wichtiger geworden. Seit 2016 zeichnen sie Jahr für Jahr für mehr als die Hälfte des Ankaufsvolumens verantwortlich und sind damit die mit Abstand wichtigste Investorengruppe. Umgekehrt haben die geschlossenen Fonds für Privatanleger zunehmend an Relevanz verloren.

Nachhaltigkeit spielt für 80 Prozent der Investoren eine Rolle

Während Fachmarktzentren mehr und mehr in den Blick großer Kapitalsammelstellen rücken, ist das Thema Nachhaltigkeit dort schon längst angekommen. Kaum ein institutioneller Investor, der sich nicht Nachhaltigkeit auf die Fahnen schreibt. In Deutschland berücksichtigen laut einer Erhebung von Union Investment 80 Prozent aller institutionellen Investoren Nachhaltigkeitskriterien bei der Anlageentscheidung. In der Tat: Auch Einzelhandelsimmobilien werden im Ankaufprozess in der Regel hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit geprüft. Für die Ankaufsentscheidung ist das Ergebnis dieser Prüfung jedoch nur in seltenen Fällen relevant.

Kurzum: Noch spielt das Thema Nachhaltigkeit im Einzelhandelsimmobilien- und insbesondere im Fachmarktzentrensegment eine untergeordnete Rolle. Hier bildet der deutsche Markt keine Ausnahme, sondern er steht stellvertretend für das internationale Geschehen.

Zertifizierungen und Benchmarks bisher Mangelware

Abgesehen von den strukturellen wie konjunkturellen Problemen im Einzelhandel gibt es eine Reihe weiterer Gründe dafür, dass andere Marktsegmente in dieser Hinsicht schon reifer sind.

Zwei Aspekte spielen dabei eine Hauptrolle:

  • Anders als im Einzelhandel sind praktisch alle großen Nutzer von Büroflächen börsennotierte Unternehmen, die in puncto Nachhaltigkeit einem hohen Veränderungs- und Transparenzdruck durch ihre Aktionäre unterliegen. Entsprechend viele dieser Unternehmen mieten deshalb ausschließlich zertifizierte Büroflächen an. Für die Eigentümer von nicht-zertifizierten Büroimmobilien bedeutet dies einen Nachteil in der Vermietung und beim Verkauf.Bei Einzelhandelsimmobilien ist das (noch) nicht im selben Ausmaß der Fall. Ohnehin fiele ein Preisabschlag beim Verkauf insbesondere bei Fachmarktzentren aufgrund ihres ausschüttungsorientierten Investmentcharakters nicht stark ins Gewicht. Auch das mag eine Rolle dabei spielen, dass Nachhaltigkeit bei FMZ-Investoren noch nicht denselben Stellenwert genießt wie in anderen Segmenten.
  • Weil Nachhaltigkeit bei Einzelhandelsimmobilien also noch nicht dieselbe Bedeutung hat wie bei Büros, sind auch Zertifikate weniger verbreitet. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen listet fast doppelt so viele (vor-)zertifizierte Bürogebäude wie Einzelhandelsobjekte. Für die anderen beiden großen Zertifizierungssysteme LEED und BREEAM sind die Relationen ähnlich. Innerhalb des Einzelhandelsimmobiliensegments scheinen Zertifikate bei Shoppingcentern am weitesten verbreitet zu sein, während sie bei Fachmarktzentren eine geringere Rolle spielen. Dadurch wiederum fehlen den Investoren verlässliche Benchmarks, an denen sie sich orientieren können. Wollen sie die Nachhaltigkeit eines Fachmarktzentrums dennoch zu einem ihrer Ankaufskriterien machen, müssen sie mit entsprechendem Aufwand ein eigenes Rating-System entwickeln.

Nachhaltigkeit muss sich rechnen – und das wird sie

Die Konsequenz dieser beiden Punkte: Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit von Fachmarktzentren verursacht für die Investoren vergleichsweise hohe Kosten, bringt ihnen in der Regel aber keinen höheren Ertrag. So ist es wenig verwunderlich, dass das Thema noch nicht dieselbe Priorität genießt wie in anderen Segmenten.

Denn wenn Nachhaltigkeit nicht regulatorisch vorgeschrieben ist, muss sie sich für die Marktakteure rechnen, damit sie zum Standard wird. Noch ist weder die eine noch die andere Bedingung erfüllt. Angesichts des gesellschaftlichen wie politischen Stellenwerts von Nachhaltigkeit ist es jedoch nur eine Frage der Zeit, bis sich das ändert.

Der Druck steigt von allen Seiten, auch vonseiten der Kapitalanleger. Die Institutionalisierung des Marktes dürfte hierbei eine nicht unerhebliche Rolle spielen, auch wenn sie bislang noch kaum zum Tragen kommt. Denn mehr und mehr wird das Einbeziehen von ESG-Kriterien in die Investmentstrategie zum Wettbewerbsvorteil im Ringen um Investorengelder. Versicherungen, Versorgungskammern & Co. dürften ihr Geld zunehmend in ESG-konforme Fonds umschichten, um sich keinem vermeidbaren Langfristrisiko auszusetzen. Denn genau das ist der Faktor Nachhaltigkeit auch heute schon, selbst wenn er sich kurzfristig noch nicht rechnet. Auf lange Sicht dürfte es sich sehr wohl auszahlen, ihm auch heute schon Rechnung zu tragen.

Lernen von Pionieren und Shoppingcentern

Einige Investoren und Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien haben das längst erkannt. Auf europäischer Ebene zählt hierzu beispielsweise die Initiative „Responsible Investing“ der Real-Estate-Investmentgesellschaft Redevco. Auch die Investment-Company British Land und der Lebensversicherer Legal & General aus dem Vereinigten Königreich sind Beispiele für Investoren, die dezidiert auch bei Einzelhandelsimmobilien einen nachhaltigen Investment- und Management-Ansatz verfolgen. Dass Nachhaltigkeit ohne die Nutzer nicht zu machen ist, zeigt der Nachhaltigkeitsleitfaden, den Legal & General für seine Mieter erstellt hat.

Um ähnliches Engagement zu entdecken, muss man jedoch nicht unbedingt über die Landesgrenzen hinausschauen. Hierzulande tut sich etwa der Shoppingcenter-Betreiber ECE mit seinem „Handbuch Nachhaltiges Betreiben von Shoppingcentern“ als einer der Nachhaltigkeitspioniere für Einzelhandelsimmobilien hervor.

Ganz generell lohnt sich für die Fachmarktzentrenakteure ein Blick ins benachbarte Shoppingcenter-Segment, wo man in Sachen Nachhaltigkeit schon ein Stückchen weiter ist und sicherlich die ein oder andere Lektion übertragen werden kann. Denn am Investmentmarkt mögen die Fachmarktzentren ihre großen Schwestern bereits überrundet haben; bei der Nachhaltigkeit jedoch steht das Überholmanöver noch aus.