Baurecht als Wert

Mit anderen Worten: Fachmärkte neu anzusiedeln kostet verfahrensbedingt viel Zeit und Geld für das aufwendiger werdende formelle Verfahren. Gleichzeitig besteht immer das Risiko eines Scheiterns aufgrund mangelnder Verträglichkeit. Zusätzlich gibt es das tendenziell wachsende Risiko, dass Projektgegner klagen und somit die Realisierung verzögern oder sogar vollständig gefährden. Dies gilt auch für Erweiterungs- und Umstrukturierungsprojekte. Hieran sieht man wieder, es bedarf spezialisierter Partner, um Wertschöpfungspotenziale an bestehenden Standorten „zu heben“ und Baurecht für Erweiterungen und Umstrukturierungen zu bekommen. Das vorhandene Baurecht für Bestandsnutzungen ist also ein Wert an sich. Es ist nicht beliebig multiplizierbar.

Die Novellierungen der Bundesgesetze und der Landesregelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels zeigen: Es besteht eine Tendenz zu einem immer noch restriktiveren Umgang mit neuen Projekten und Erweiterungen.

Neue Projekte werden immer schwieriger und aufwendiger zu realisieren. Das Ausbleiben einer inflationär hohen Anzahl neuer Objekte bedeutet jedoch gleichzeitig einen gewissen Wettbewerbsschutz für etablierte Bestandsstandorte.

Die Regelungen des deutschen Baurechts, die den großflächigen Einzelhandel betreffen, sind stringent und sehr restriktiv – auch im europäischen Vergleich. Sie orientieren sich am Schutzgut funktionierender Innenstädte und Nebenzentren und darüber hinaus an der Aufrechterhaltung der Zentrale-Orte-Struktur in den Bundesländern. Alle turnusmäßigen Fortschreibungen der Gesetzestexte von Bund und Ländern tragen zur Verschärfung der Ansiedlungsbedingungen und oft auch der Umnutzungsmöglichkeiten bei Nachvermietungen bei (aktuell: Nachvermietungsbedarf insolventer Baumärkte bei Sortimentsfestsetzungen oder -beschränkungen). Es wird so immer schwieriger – aufwendiger, kostspieliger und langwieriger – neue großflächige Einzelhandelsprojekte zu realisieren. Gleiches gilt für Bestandsobjekte, die entsprechend der veränderten Anforderungen weiterzuentwickeln sind.

Insbesondere bei größeren Solitärstandorten (Baumärkten, Gartenfachmärkten und Möbelmärkten), erst recht bei Fachmarktagglomerationen und Fachmarktzentren, ist eine Festsetzung von Sondergebieten anzutreffen. Sie umfasst die zulässigen Betriebstypen, zusätzlich zur jeweiligen Gesamtverkaufsfläche und zu etwaigen Regelungen zu Einzel- oder Randsortimenten.

Das jährliche Wachstum der Mietfläche dieser Standorte beträgt weniger als ein Prozent. Anders gesagt: Der Umfang der Fachmarktflächen in Deutschland verändert sich allenfalls geringfügig. Denn angesichts der o. g. gesetzlichen Rahmenbedingungen sind immer größere Zeiträume und Widerstände zu berücksichtigen.