Dynamische Wirkungsprognose als neuer verbindlicher Standard

Die wohl entscheidendste Implikation des OVG-Urteils betrifft die Prognose selbst. Im Kern führt das Gericht aus, dass eine dynamische Prognose zu verwenden ist, also eine Prognose der Auswirkungen des neuen Projekts oder der Erweiterung im Bezugsjahr nach Markteintritt.

Was auf den ersten Blick völlig einleuchtend erscheint, ist gleichwohl keineswegs Standard der Gutachterbranche: Viele Gutachter arbeiten immer noch mit einer sogenannten statischen Prognose. Das bedeutet, man unterstellt, das neue Vorhaben oder die Erweiterung ginge sofort an den Markt und würde auch unmittelbar zu Auswirkungen führen.

Da insbesondere auch aufgrund der zunehmenden Dauer der Bauleitplanverfahren, aber auch durch die Baumaßnahmen selbst mehrere Jahre vergehen, bis das Projekt oder die Erweiterung „an den Start gegangen“ ist, erweist sich ein Vorlauf von regelmäßig drei bis vier Jahren nicht als ungewöhnlich.

Das Oberverwaltungsgericht stellt in seinem Urteil unmissverständlich klar, dass

  • alle Veränderungen auf der Nachfrageseite (vor allem die Einwohnerentwicklung und die daraus resultierenden Veränderungen des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials) in die Prognose für das entsprechende Jahr nach Marktwirksamkeit einzustellen sind und
  • alle Veränderungen auf der Angebotsseite, so sie den Untersuchungsraum und die Zentren betreffen, dann zu berücksichtigen sind, wenn diese mit hoher Sicherheit innerhalb des Prognosezeitraums eintreten.

Was heißt das konkret?

Die Veränderungen auf der Nachfrageseite betreffen vor allem die Einwohnerentwicklung im Untersuchungsraum und die Entwicklung der sogenannten Pro-Kopf-Ausgabesätze für die unterschiedlichen Branchen im Einzelhandel.

Dabei geht es sowohl darum, Einwohnerrückgänge in der Zukunft anhand der offiziellen Prognosen wirkungsverschärfend zu berücksichtigen als auch Aspekte des Marktwachstums sachgerecht in der Prognose abzubilden.

Auf der Angebotsseite gilt es insbesondere, Planvorhaben mit fortgeschrittener Genehmigungsreife zu erfassen und in der Prognose zu berücksichtigen. Denn es macht einen großen Unterschied, ob man ein gerade entstehendes Shopping Center in der Nachbarstadt mit dessen neuer Verkaufsfläche und seinem neuen Umsatz in die Wirkungsprognose einbezieht oder dies unterlässt.

Das Gericht stellt also klar, dass gerade die bis zum Prognosezeitpunkt in den Markt eintretenden, gesicherten Planvorhaben selbstverständlich mit einzubeziehen sind (legitimiert durch einen positiven Bauvorbescheid, durch eine Baugenehmigung oder den faktischen Bau), also zwingend in die Prognose hineingehören.

Konkret sagt das Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil: „Ließe man derart absehbare Entwicklungen unberücksichtigt, könnte die Prognose ihren Zweck, eine bestimmte Marktsituation für einen bestimmten Zeitpunkt einigermaßen realistisch vorherzusagen, nicht erfüllen.“