Flexibilisierung des Baurechts

Fachmarktorientierte Shopping Center werden maßgeblich geprägt von den Großbetriebsformen, zu denen neben Textilkaufhäusern und Verbrauchermärkten insbesondere die unterschiedlichen Fachmarktformate gehören. Ein Großbetrieb liegt per Gesetz dann vor, wenn die Verkaufsfläche größer als 800 m² ist.

 

Will man als Entwickler bzw. Investor großflächige Einzelhandelsbetriebe neu ansiedeln, sind die vergleichsweise strengen rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Zu ihnen gehört v. a. der § 11 Abs. 3 BauNVO (Bundesregelung, gilt für alle Bundesländer).

Hinzu kommen die Regelungen der einzelnen Bundesländer (v. a. Landesentwicklungsprogramme und Regionalpläne). Selbstverständlich sind auch sämtliche betroffenen kommunalen Regelungen (Satzungen) zu berücksichtigen.

Generell gilt, dass zur Neuansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen entweder ein neuer Bebauungsplan (B-Plan) aufgestellt oder ein bestehender B-Plan geändert werden muss. Lässt man innerstädtische Standorte in sogenannten Kerngebieten außen vor, werden solch großflächige Einzelhandelsnutzungen nahezu ausschließlich in Sondergebieten nach BauNVO festgesetzt.

Dieser Festsetzung als Ergebnis eines Bauleitplanverfahrens geht regelmäßig die externe Erarbeitung eines Verträglichkeitsgutachtens voraus. Es attestiert, dass vom Vorhaben künftig keine gravierenden städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen ausgehen. Ein qualifizierter Gutachter muss sich im Verfahren in Form einer Prognose zu den Auswirkungen des Vorhabens in der Zukunft äußern, die im sogenannten „Worst Case“ zulasten der Innenstädte und legitimierten Nebenzentren sowie des Einzelhandels im Umland (raumordnerischer Aspekt) auftreten könnten.