Neue Impulse durch OVG-Urteil aus Dezember 2015

Im Zusammenhang mit der Neuansiedlung oder Erweiterung von Fachmarktzentren sind im Rahmen der Bauleitplanverfahren oder der Beurteilung von Projekten im unbeplanten Innenbereich regelmäßig sogenannte Verträglichkeitsgutachten erforderlich. Diese Gutachten dienen der Politik und den Genehmigungsbehörden als Abwägungsgrundlage für ihre Entscheidungen.

In den letzten Jahren sind bei der Bewertung derartiger Vorhaben vor allem zwei grundsätzliche Tendenzen zu beobachten:

  • Der juristische Widerstand der etablierten Eigentümer von Fachmarktzentren und großflächigen einzelnen Standorten gegen neue Projekte oder Erweiterungen nimmt deutlich zu. Daneben sind es insbesondere die Nachbarkommunen, die frühzeitig intervenieren und später im Rahmen von Normenkontrollklagen versuchen, auf missliebige Entwicklungen Einfluss zu nehmen.
  • Die Arbeit der Gutachter wird immer stärker juristisch überformt. Neben den klassischen Prüfschemata und den unterschiedlichen Anforderungen durch die Bundesländer (wie regelmäßig in „Fachmarktzentren in Deutschland“ thematisiert) besteht ein maßgeblicher Einfluss durch Gerichtsentscheidungen und Urteile.

Mit anderen Worten: Insbesondere die Urteile der höheren Gerichtsinstanzen haben einen maßgeblichen Einfluss auf die zwingend notwendigen Inhalte und letztlich auf die Rechtssicherheit von Verträglichkeitsgutachten. Daher ist es sowohl für die Gutachterbranche als auch für die Projektentwickler selbst notwendig, wichtige Gerichtsurteile zu kennen und für ihre Arbeit zu berücksichtigen.

Neuer Stadtteil Cité in Baden-Baden.

Bestandserhebungen künftig nach dem Angebotsprinzip

Maßgeblich für die Frage, wie stark der Bestandseinzelhandel von neuen Projekten künftig betroffen sein würde, ist die Erfassung des vorhabenrelevanten Einzelhandels insbesondere in den legitimierten zentralen Versorgungsbereichen.

Dabei gibt es durchaus unterschiedliche Ansätze:

  • Im Rahmen des Schwerpunktprinzips wird ein Ladenlokal, egal, ob kleinflächiger Shop oder Fachmarkt, lediglich einer Branche – der Schwerpunktbranche – zugeordnet. Ein innerstädtisches Warenhaus wird somit mit seiner Gesamtverkaufsfläche in der Branche Bekleidung erfasst, ein Baumarkt ausschließlich in der Branche Do it yourself.
  • Beim sogenannten Angebotsprinzip der Erfassung von Bestandsverkaufsflächen wird hingegen die ganz konkrete Sortimentsstruktur ladengenau erfasst – d.h., Teilflächen innerhalb von großflächigen Betrieben werden der jeweiligen Kategorie zugeordnet, sodass ein Einzelhandelsbetrieb Verkaufsflächen gleich in mehreren Branchen aufweisen kann.

Ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster stellt klar, dass ausschließlich die sortimentsbezogene Betrachtung nach dem Angebotsprinzip Akzeptanz findet.

Mit anderen Worten: Künftig sind differenzierte Bestandserhebungen nach dem Angebotsprinzip notwendig, weil nur sie eine belastbare Grundlage für die Beurteilung des Verkaufsflächenbestands in einem zentralen Versorgungsbereich oder einer Gebietseinheit liefern.

Da die Umsatzprognose (für den Bestand) und die spätere Wirkungsprognose genau auf diesen Zahlen fußen, ist dieser Aspekt auch ergebniserheblich und daher zwingend zu berücksichtigen.