Standortadäquater Worst Case als Beurteilungsmaßstab

Ein klassischer, immer wiederkehrender Streitpunkt betrifft insbesondere das gesamte Thema der Flächenproduktivitäten (Umsatz je m Verkaufsfläche) – und das sowohl bezogen auf die aktuelle Bestandssituation als auch bezogen auf die Umsatzabschätzung für das neue Vorhaben oder die Erweiterung.

Das Oberverwaltungsgericht Münster stellt in seinem Urteil klar, dass die gutachterliche Wirkungsprognose einen realistischen, standortadäquaten Worst Case abbilden muss. Anders gesagt: Es geht also nicht um eine völlig überhöhte, abwegig unrealistische Prognose ohne Standortbezug.

Das Oberverwaltungsgericht Münster führt in seinem Urteil dazu aus: „Maßgeblich für die Beurteilung der durch das Vorhaben zu erwartenden Umsatzverluste im Einzugsgebiet ist eine realitätsnahe Betrachtung des ‚Worst Case‘, also des aus Sicht der Nachbargemeinden unter realistischen Annahmen ungünstigen Falles.“

Hintergrund der konkreten Auseinandersetzung war die Argumentation des Gutachters der Projektgegner, dass z.B. der Textildiscounter Primark nach Presseberichten extrem hohe Flächenproduktivitäten generieren würde, die man ja auch auf den anhängigen Fall anwenden könne.

Diese Klarstellung durch das OVG ist von enormer Bedeutung für die Arbeit der Gutachter. Denn damit rückt noch mehr die Frage in den Vordergrund, welche Umsatzleistungen im Einzelhandel in der Region derzeit erzielt werden und wie diese gegebenenfalls plausibilisiert werden können.

Hier sind mehr denn je die Fachkenntnis des Gutachters, die jeweilige Basis verfügbarer Echtdaten und die Kenntnisse über die Streuung von Produktivität für unterschiedliche Handelsformate gefragt. Zusätzlich helfen Nachfragestromanalysen, die auf den empirischen Befunden von Verbraucherbefragungen im Untersuchungsraum basieren, Umsätze und Flächenproduktivitäten zu plausibilisieren.

Gravitationsmodell als belastbarer Standard

Gleichlautend zu anderen aktuellen Urteilen stellte das Gericht ebenfalls fest, dass insbesondere die weiterentwickelten Gravitationsmodelle auf der Basis des Ursprungsmodells von Huff eine geeignete fachspezifische Methode zur Prognose der Auswirkungen darstellen.

Zur häufig vorgebrachten Kritik, es handele sich beim Gravitationsmodell um eine intransparente ‚Blackbox‘, entgegnete das OVG, dass dies dann nicht zu beanstanden sei, wenn die verwendeten Basisfaktoren und Exponenten sauber dargestellt und begründet worden sind.

Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass das Gravitationsmodell inzwischen von den Gerichten voll anerkannt wird und als Methode für die ökonomische Prognose der Auswirkungen zum Standard wird.