Da der Non-Food-Einzelhandel in allen maßgeblichen Branchen inzwischen stark beeinflusst ist durch die Umsatzverschiebungen in Richtung Online/Mobile und darüber hinaus ein immer größerer Teil des Umsatzes sich nicht eindeutig einem Vertriebskanal zuordnen lässt (Omni-Channel-Handel), wachsen die Herausforderungen, diese Aspekte auch im Rahmen von Verträglichkeitsgutachten abzubilden.

Das Gericht hat gerade in der mündlichen Verhandlung im oben zitierten Verfahren deutlich gemacht, dass in die Prognose begründete Annahmen einzustellen sind, ob und in welchem Umfang im Prognosezeitraum Marktverschiebungen zum Onlinehandel hin und zulasten des stationären Einzelhandels und der Zentren zu berücksichtigen sind. Dabei ist im Moment noch weitgehend unbestimmt, wie diese Anforderung in der Gutachterbranche ihren Niederschlag findet.

Was den Umgang mit bisherigen und künftigen Nachfrageabflüssen zulasten des stationären Einzelhandels so schwierig macht, sind sowohl regionale Unterschiede als auch die unterschiedliche Entwicklungsdynamik in den verschiedenen Branchen des Einzelhandels.

Gerade zur Ermittlung des Umfangs der bisherigen Orientierung hin zum Onlinehandel sollte jedenfalls eine Primärforschung eingesetzt werden. Sie ermöglicht, regionale Unterschiede auszumachen und den Status der Marktverschiebung ganz konkret für den Untersuchungsraum zu identifizieren.

Ausgerüstet mit belastbaren Entwicklungsprognosen für die einzelnen Branchen ist sodann auch die eigentliche Wirkungsprognose um diesen Aspekt zu erweitern. Im Ergebnis wachsen die Anforderungen an die Gutachter durch den Zuwachs an Komplexität im Prognosemodell. Auch die Interpretation der Prognosewerte mit Blick auf die Beeinträchtigung von Innenstädten gerade in kleineren Mittelstädten wird damit anspruchsvoller.

Städtebauliche Folgewirkungen intensiv diskutieren und bewerten

Während es vor einigen Jahren noch genügt hat, die ökonomische Prognose mit kurzen textlichen Bewertungen zu ergänzen, steigen die Anforderungen an die Bewertung städtebaulicher Folgewirkungen für die betroffenen Zentren ganz erheblich.

Nicht überraschend führt das Gericht aus, dass der Schwellenwert von 10% Umsatzumverteilung nicht mehr als einen Anhalt bietet, der im Zusammenhang mit den sonstigen Einzelfallumständen bewertet werden muss. Dabei ist insbesondere der Frage nachzugehen, ob die ökonomischen Auswirkungen in städtebauliche Folgewirkungen umschlagen und letztlich den Charakter strukturgefährdender Beeinträchtigungen annehmen können.

Auch hier zeigt sich, dass Genehmigungsbehörden und Gerichte inzwischen eine sehr intensive städtebauliche Diskussion erwarten, deren geforderte Qualität nur mit qualifiziertem Fachpersonal, entsprechender Erfahrung und ebensolchen Wissens geleistet werden kann. Auch die Anforderungen an den Umfang und die textliche Ausgestaltung dieser städtebaulichen Bewertungen steigt spürbar an.

Im Ergebnis ist also festzustellen, dass mit der OVG-Entscheidung neue Maßstäbe an Umfang, Methoden, Prognoseanforderungen und inhaltliche Schwerpunkte für Verträglichkeitsgutachten gesetzt werden, die künftig für eine rechtssichere Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben und Erweiterungsprojekten zwingend zu berücksichtigen sind.