Insbesondere mit den nachrückenden Generationen der nach 1980 Geborenen kommen auf
die Fachmarktzentren in Deutschland noch anspruchsvollere Kunden zu, die im Zuge intensiven Medienkonsums und gleichzeitiger Chancenvielfalt beim Einkaufen nicht nur auf den stationären Einzelhandel fixiert sind. Diese multioptionale Klientel verlangt einerseits nach Rationalität im Sinne von Schnelligkeit im Bereich der standardisierten Nahversorgung, andererseits nach Inspirationen, Erfahrungen und Impulsen. Für das Fachmarktzentrum erwachsen daraus vor allem Anpassungsnotwendigkeiten in Bezug auf die schnelle und verbraucheradäquate Überprüfung und Veränderung des Marken- und Mietermixes.

In Anlehnung ans Theater formuliert: Das Fachmarktzentrum muss noch stärker als Immobilienplattform zur Bühne werden, auf der das Programm den Wünschen der Kunden entsprechend regelmäßig und erfolgreich gewechselt werden kann. Insofern ist der Erfolg der Fachmarktzentren der Gegenwart das Erlebte, das Gewöhnte, das morgen bereits nicht mehr ausreicht, um Akzeptanz zu finden.

Schnellere Refurbishmentzyklen als Herausforderung
Seit der Arbeit am ersten Fachmarktzentren Report gibt es eine stetige Verkürzung der Anpassungszyklen zum „Frischhalten“ der Fachmarktzentren. Gaben noch bis zum Ende der Neunzigerjahre die 10-Jahres-Mietverträge die Taktung vor, hat sich dieser Refurbishmentkreislauf bis heute auf fünf bis sieben Jahre verkürzt. Das heißt, in einem immer kürzeren Zeitraum müssen Investitionen so platziert werden, dass
sie bestenfalls durch einen neuen Marktauftritt, neue Mieter und Angebote zum nachhaltigen Erfolg bei den Verbrauchern führen. Dass zahlreiche Mieter inzwischen kurzlaufende Mietverträge fordern, könnte man in diesem Kontext als Vorteil verstehen. Für die Planbarkeit von Investitionen ist es dagegen auch weiter notwendig, langfristige Vereinbarungen einzugehen. Diese Zielkonflikte werden in der „Schicksalsgemeinschaft“ von Eigentümer und Mieter noch offensiver zu diskutieren sein.

Warum Verfahren schneller laufen müssen
Schaut man sich aktuell die typische Dauer der Planungs- und Genehmigungsprozesse durch die beteiligten Behörden und Institutionen an, hinkt diese deutlich hinter den o. g. Anforderungen der aktuellen Handelsentwicklung hinterher. Denn in aller Regel durchläuft man zunächst ein Bebauungsplanänderungsverfahren, das angesichts der systemimmanenten Personalknappheit in den Behörden 18–24 Monate dauert und an das sich der Genehmigungsprozess dann erst anschließt. Angesichts des immer häufigeren Widerstands von Nachbarkommunen sind größere Vorhaben häufig zusätzlich mit einer Normenkontrollklage belastet, die typischerweise ebenfalls zwei Jahre in Anspruch nimmt. So hatten zum Beispiel die Nachbarstädte Siegburg und Troisdorf ein Normenkontrollverfahren gegen den Bebauungsplan zur Revitalisierung des huma-Einkaufszentrums in Sankt Augustin vor dem OVG Münster angestrengt. Das blieb am Ende ohne Erfolg, verursachte aber zwei Jahre zusätzlichen Zeitverlust für das umfassende Refurbishment.

Für die Eigentümer und Betreiber von Fachmarktzentren sind die Folgen der langen Verfahren dramatisch: Bereits durch „Letter of Intent“ (LOI) und Verträge gebundene Mieter treten aus den Vereinbarungen zurück, Finanzierungsvereinbarungen mit Banken laufen aus oder müssen zu schlechteren Konditionen verlängert werden. Letztlich kommt ein Projekt nicht nur verspätet an den Markt, sondern sämtliche Kalkulationen verändern sich nachteilig.