Weiterentwicklung von Fachmarktzentren


Fragwürdige Vorabverfahren auf der Grundlage restriktiver Einzelhandelskonzepte abschaffen
Kommunale Einzelhandelsentwicklungskonzepte, Nahversorgungs- und Zentrenkonzepte sind zweifellos wichtige städtebauliche Steuerungsinstrumente. Daher kommt ihnen eine entscheidende Bedeutung zu. Dabei hat sich in letzter Zeit insbesondere durch die Arbeit der tendenziell restriktiv-steuerungsorientierten Gutachter der Dortmunder Denkschule eine gefährliche Praxis etabliert, die die Weiterentwicklung und wettbewerbliche Anpassung bestehender Fachmarktzentren erheblich erschwert und an vielen Stellen völlig verhindert.

Mit sogenannten „Standardisierten Verfahren“ wird eine Vorprüfung von Umstrukturierungs-, Erweiterungs- oder Ansiedlungsprojekten im Einzelhandel außerhalb des sonst üblichen Planungs- und Genehmigungsverfahrens etabliert. Diese Vorprüfung, die dann regelmäßig durch denselben Gutachter selbst erfolgt, entscheidet darüber, ob ein Bebauungsplanverfahren oder ein Änderungsverfahren für einen Bebauungsplan überhaupt gestartet wird.

Wird die vorgeschaltete Vorprüfung in dieser Weise durchgeführt, besteht die Gefahr, dass das gesetzlich vorgesehene Bauleitplanverfahren gar nicht erst gestartet wird. Konkret heißt das: Ein Vorhaben gelangt nur dann ins formelle Verfahren, wenn es im Rahmen der Vorprüfung befürwortet wird. Fällt diese Vorprüfung negativ aus, kann das vom Gesetzgeber eigentlich vorgesehene Verfahren erst gar nicht starten.

Unwirksamkeit von Bebauungsplänen als alternative Entwicklungschance
Eine der größten Herausforderungen bei der Weiterentwicklung von Fachmarktzentren ist regelmäßig die Flexibilisierung des Bauplanungsrechts. Es ist zur Stunde davon auszugehen, dass bis zu 50 Prozent aller Bebauungspläne für Sondergebiete (SO) unwirksam sind. Liegt ein unwirksamer Bebauungsplan vor, kann die Beurteilung auf der Grundlage von § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) erfolgen. Damit spielen Aspekte der Raumordnung und Landesplanung keine Rolle mehr.

Für die Revitalisierung und bestandsorientierte Weiterentwicklung von Fachmarktzentren offeriert die mögliche Unwirksamkeit von Bebauungsplänen oftmals die einzige Chance, vorbei an den Regelungen der Landes- und Regionalplanung eine Sortimentsflexibilisierung oder Erweiterung auf der Grundlage von § 34 BauGB zu erreichen. Dies ist grundsätzlich nur im Schulterschluss mit der Standortgemeinde möglich, die ein solches Vorhaben jederzeit mit einer Veränderungssperre stoppen kann.
Es lohnt sich, frühzeitig die mögliche Unwirksamkeit des eigenen Bebauungsplans zu prüfen. Denn eine solche Unwirksamkeit würde den grundsätzlichen Weg über eine Genehmigung nach § 34 BauGB eröffnen, die prinzipiell nur im Schulterschluss mit der Standortgemeinde erzielbar ist.

Befreiungen nach § 31 BauGB als Gestaltungsinstrument für Sortimentsanpassungen
Für die bestandsorientierte Weiterentwicklung von Fachmarktzentren kommt neben der Bebauungsplanänderung, insbesondere bei signifikanten Verkaufsflächenzuwächsen, auch der Befreiung von den textlichen Festsetzungen nach § 31 BauGB eine wichtige Bedeutung zu. Von der Möglichkeit der Befreiung von den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wird nach unserem Eindruck noch zu wenig Gebrauch gemacht.

Maßgeblich für eine erfolgreiche Befreiung (Dispens) ist zunächst, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Dies ist nach dem Eindruck vieler Gutachter bei den meisten Fachmarktzentren erfolgreich argumentierbar, gleichwohl kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. In aller Regel weist ein bestehendes Fachmarktzentrum schon heute einen signifikanten Anteil innenstadtrelevanter Sortimente auf, sodass der Zuwachs dieser Sortimente allein noch nicht die Grundzüge der Planung berührt.

Gleichwohl kommt es auf die städtebauliche Vertretbarkeit an: Mit einer speziellen Auswirkungsanalyse müssen mögliche städtebauliche Auswirkungen ermittelt und bewertet werden. Hier kommt den Gutachtern wieder eine wichtige Rolle zu, die Abwägungsunterlagen für den Befreiungsantrag erarbeiten müssen.

Die in der Standortgemeinde selbst entscheidbare Befreiung von den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 BauGB ist vor allen Dingen dann ein bewährtes Mittel, wenn die Verkaufsfläche insgesamt nicht ausgeweitet, sondern lediglich eine Sortimentsänderung angestrebt wird.