Verlängerung des Lebenszyklus

Der Erfolg von Immobilieneigentümern, Investoren und Finanzierern von Fachmarktzentren ist mehr denn je von Branchenexpertise sowie einem fachkundigen Weitblick auf die perspektivische Entwicklung des Objekts und des Marktes abhängig. Auch wenn der Standort einer Fachmarktimmobilie fix ist, sind Anpassungen im Branchen- und Betriebstypenmix sowie gestalterische und bauliche Verbesserungen eines Fachmarktzentrums durch strategische Revitalisierung durchaus möglich und zum Werterhalt bzw. zur Wertsteigerung der Investition langfristig auch notwendig.

Die Lebensdauer und die Wertentwicklung einer Handelsimmobilie werden sehr wesentlich durch die Anzahl und den Umfang der werterhöhenden bzw. werterhaltenden Bestandsmaßnahmen beeinflusst. Im Fachmarktbereich liegt der Zeitraum, bis die Immobilie entweder saniert, modernisiert, umgebaut oder abgerissen werden muss, typischerweise zwischen 10 und 15 Jahren. Berücksichtigt man dabei zusätzlich die sich laufend ändernden Kunden- und damit auch Mieteranforderungen, so beginnt wiederum der substanzielle Modernisierungsbedarf, ähnlich wie bei Shopping Centern, bereits nach sieben bis zehn Jahren.

Bauliche Eingriffe

Der bauliche Lebenszyklus einer Fachmarktimmobilie ist dabei vom Ausmaß der baulichen Eingriffe abhängig, anhand derer sich verschiedene Szenarien skizzieren lassen, die den Einfluss der Maßnahme mit dem Wert der Immobilie verknüpfen.

Eine Fachmarktimmobilie verliert ihren Nutzwert nach langsamer Anfangsalterung relativ schnell, sofern die Dynamik der Folgeschäden nicht durch Instandsetzungsmaßnahmen aufgehalten wird. Die Immobilie wird in diesem Falle auf Abriss bewirtschaftet.

Mit laufenden Instandsetzungen wird die Nutzungstauglichkeit der Fachmarktimmobilie bewahrt. Die Gesamtlebensdauer des Objekts wird allerdings dadurch nicht bedeutend verlängert.

Durch Teilsanierungen der Immobilie verzögert sich deren Alterung massiv. Die bauliche Qualität des Objekts sowie der zugelassene Nutzwertabfall bestimmen dabei die Frequenz der notwendigen Eingriffe. Die Teilsanierungen stellen den Ausgangsnutzwert der Immobilie partiell wieder her und sind demzufolge werterhaltend, aber nicht wertsteigernd.

Durch Modernisierung einer Immobilie erfolgt die Anpassung an u. a. veränderte gesellschaftliche Rahmenbedingungen und die immobilienwirtschaftlichen Anforderungen, die damit einhergehen. Als Beispiele können hier die zunehmende Bedeutung der baulichen Nachhaltigkeit oder einer möglichst hohen Energieeffizienz genannt werden.

Die größte Wertsteigerung kann durch die Revitalisierung einer Immobilie erreicht werden. Eine Revitalisierung erfordert i. d. R. über eine Modernisierung hinausgehende Umbauten eines Objekts. Liegen die Voraussetzungen der baurechtlichen Rahmenbedingungen vor, kann eine effizientere Flächennutzung erzielt und können Möglichkeiten zur Optimierung von Betriebstypen- und Mietermix ausgeschöpft werden.

Die Grundstruktur der Immobilie bleibt bei einer Sanierung bzw. Modernisierung unverändert, wohingegen eine Revitalisierung oder Projektentwicklung den Umbau oder auch die Erweiterung eines Objekts beinhalten. Die dafür notwendigen baulichen Investitionen eröffnen den Betreibern, Eigentümern oder potenziellen Investoren die Chance, die Immobilie an die aktuellen Marktgegebenheiten, wettbewerblichen Anforderungen und nicht zuletzt an die Verbraucherpräferenzen anzupassen. Das schließt bei Fachmarktzentren neben baulichen und gestalterischen Verbesserungen insbesondere die Optimierung des Branchen- und Mietermixes mit ein, um die kundenseitig geforderte Angebotsvielfalt, Abwechslung und Ubiquität zu erreichen.

Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass die Wertsteigerung durch eine professionelle Revitalisierung unter der Voraussetzung, dass ein formatadäquater Standort vorhanden ist, die Investitionskosten überkompensiert. Für die Immobilieneigentümer oder potenzielle Investoren rechnet sich eine solche Maßnahme langfristig nahezu immer.