Planungsrechtliche Bedingungen

Bei einem Revitalisierungsvorhaben oder Projektentwicklungen muss zuerst die planungsrechtliche Ausgangslage analysiert werden. Zunächst ist die Genehmigungsgrundlage, z. B. die vorhandenen Festsetzungen im Bebauungsplan, zu prüfen, ferner die möglichen Spielräume für Objektanpassungen unter Ausnutzung des bestehenden Planungsrechts. Dabei sind die sozioökonomischen Rahmenbedingungen (u. a. Einwohnerentwicklung, Kaufkraft etc.) und deren Entwicklungstendenzen im Standortumfeld zu berücksichtigen, zudem spielt das betreiberspezifische Wettbewerbsumfeld eine Rolle. Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur (Wegzuggebiete vs. Zuzuggebiete) ist dabei zumindest in vielen Regionen der neuen Bundesländer besonders zu untersuchen, gerade, wenn man einen Funktionswechsel zu einem anderen Centertypus beabsichtigt.

Schaut man sich die erfolgreichen Revitalisierungen der letzten Jahre an, so zeigt sich, dass die frühzeitige Einbeziehung spezialisierter Gutachter und Juristen eine hohe Projekteffizienz und Stringenz bei der Anpassung des Baurechts sichert. Gerade der erfolgreiche Wandel eines Objektes in einen anderen Typus, z. B. vom klassischen Fachmarktzentrum zum Fachmarktorientierten Shopping Center, wird erst durch die Einbeziehung dieser Spezialisten möglich.

Das restriktive Baurecht wertet bestehende Standorte aber auch auf. Denn Fachmärkte neu anzusiedeln, kostet verfahrensbedingt viel Zeit und Geld. Gleichzeitig besteht immer das Risiko eines Scheiterns aufgrund mangelnder Verträglichkeit bzw. Widerstands aus der Öffentlichkeit. Das vorhandene Baurecht für Bestandsnutzungen ist also ein Wert an sich und bietet im Rahmen der zunehmenden Restriktionen auch Konkurrenzschutz für Bestandscenter.