Veränderungskompetenz als Schlüsselfaktor

Fachmarktzentren und Fachmarktorientierte Shopping Center sehen sich als Assetklasse nach wie vor einer guten Zukunft, aber auch großen Herausforderungen gegenüber. Der Veränderungsdruck des eCommerce auf den stationären Handel ist unverändert hoch und wirkt sich mittelbar auf die Betreiber von Handelsimmobilien aus. Vor dem Hintergrund des hohen Modernisierungs- bzw. Revitalisierungsbedarfs vieler Fachmarktzentren kann man die durch den eCommerce bewirkten Veränderungen im Handel auch als glückliche Fügung betrachten. Denn das Zusammentreffen des Veränderungsdrucks im Handel und bei Fachmarktzentren ermöglicht es, die Zentren mit den ohnehin anstehenden und notwendigen Investitionen zukunfts- und kundengerecht auszurichten.

Veränderungen von Flächengrößen

Für die Fachmarktzentren ist dabei u. a. der Befund wichtig, dass Lebensmittel auch in absehbarer Zukunft kaum über Netz gekauft werden. Die Auswirkungen auf andere Branchen sind schon jetzt klar erkennbar. Die von verschiedenen Branchen nachgefragten Flächengrößen ändern sich teilweise dramatisch. Beispielsweise haben Textilhändler bis vor kurzem tendenziell größere Flächen als früher gesucht, aber das ändert sich derzeit wieder. Klassische Großflächenformate wie z. B. SB Warenhäuser und Unterhaltungselektroniker verkleinern ihre Flächen. Dazu zwei Beispiele: Modepark Röther setzt als Modehändler bewusst auf Großflächen und bietet sehr erfolgreich gefragte Modemarken direkt zum Mitnehmen an. MediaSaturn hat eine Click&Collect Rate von ca. 50%. Die Onlineplattform stützt also sehr wirksam die Flächen. Besser kann Multichannel nicht funktionieren.

Veränderungen in einzelnen Branchen und die entsprechenden Anforderungen an die Shopflächen ändern sich mit zunehmender Geschwindigkeit. Die Flexibilität von Immobilien im Hinblick auf die kurzfristige Anpassungsfähigkeit der Handelsfläche gewinnt immer mehr an Bedeutung. Es geht darum, z. B. bei Revitalisierungen Flächen und Anschlüsse an die Haustechnik so zu gestalten, dass Flächen ohne großen Aufwand an Marktbedürfnisse angepasst werden können. Weitere Reaktionen auf mögliche Folgen des Onlinehandels sind in Kooperation mit den Mietern anzugehen. Denn die Immobilie ist immer nur mittelbar betroffen und muss als Plattform des Handels auf dessen Bedürfnisse reagieren.

Veränderungen im Management der Immobilie

Eine Ausrichtung auf die Wünsche des Handels alleine wäre aber nicht ausreichend. Das Management von Handelsimmobilien muss auf Basis strikter Kundenorientierung erfolgen. Noch vor den Mietern sind die Verbraucher die maßgebliche Kundengruppe, deren Wünsche zu erfüllen sind. Kaufen sie bei den Mietern nicht ein, sind ein Standort und die in ihn getätigte Investition letztlich dem Untergang geweiht. Auch die Ansprüche der Investoren z. B. als Kunden von Centermanagement-Gesellschaften sind in den letzten Jahren deutlich gewachsen. Daher bedarf das professionelle Management von Fachmarktzentren des integrierten und eindeutig kundenorientierten Zusammenspiels aller am Betrieb der Immobilie beteiligten Parteien. Kundenorientierung als Managementansatz fordert von den Beteiligten ein radikales Umdenken im eigenen und dem gemeinsamen, kollaborativen Handeln. Was das wirklich bedeutet, welche Folgen es hat und welche Chancen sich daraus ergeben, ist der Branche noch nicht bewusst. Dabei läuft die Umwälzung schon.